服务范围及内容：***市人民检察院座落于***市***区***路23号，总占地面积为9473平方米。其中南***楼共8层（含电梯）总建筑面积为9171平方米,北***楼共四层（含电梯）总建筑面积为5000平方米，总建筑面积合计14171平方米。

1.综合服务

物业服务人员应统一着装，佩戴企业标志；接待人员应服务主动，用语礼貌，仪表端庄，行为规范；公布服务监督电话和制度，在受理报修、求助、咨询、投诉时，记录要清晰，并尽快处理，应填写相关记录表格存档。

建立每天24小时接待值班制度，值班事项应有记录；设立 24 小时服务热线电话，来电应 100％给予答复；应有完善的值班工作程序和交接班管理制度。

提供维修服务应实行 24小时值班制度，服务事项有记录存档。急修服务 20 分钟内到位，其他报修按合同或双方约定时间到场。

对建筑资料、业主信息、维修资料等信息进行计算机动态管理，随时更新。档案资料有变化应在 1 个月内进行更新归档，每季度应整理所有档案 1 次。

2.维护管理服务

物业服务企业应按照相关法规、规章、规范性文件以及政府主管部门的建筑许可证批复划分，公共部分的范围包括：建***楼内墙体、墙面、楼道、通道、走廊、大厅、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、排水系统(包括排***道、排水沟及预处理设施)、停车场、车库、公共标志、公共卫生间、厅、平台、绿化地、花坛等。

对建筑物公共部分，应进行日常管理和维修养护服务，保证物业的公共部分使用功能完善、完好和安全；应建立并保管检修和保养记录，完好程度应在 90%以上。

每日应至少 4 次巡视***区楼门、共***道及门窗、玻璃、路灯等其它共用设施；每半个月应检查巡视 1 次建筑物主体结构、共有部分、地下建筑部位，围墙设施以及共有设施设备、道路、绿地等完好情况，填写检查表；每半个月应对***区域的建筑物共有部分状况全面检查 1 次，对建筑物完好程度做出评价***情况（如台风、暴雨等危害性天气）需要，临时安排对重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查；应建立检查记录归档制度并对各项检查出现的缺陷及时组织修复。

根据建筑物实际使用年限和巡查房屋公共部位的使用状况、损伤情况，属于日常维护的按规定时间给予维护，属于中、小修范围的，及时组织修复，属于大修范围及时编制计划提交采购人；建筑物公共部位或设施遭人为损坏的，应要求相关责任人负责修复或者赔偿；重要维护项目要有工作记录。

建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时，应及时到位组织维护、处理。

建筑物户外设置物（牌匾、灯饰等）以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等应符合政府部门或管理规约的要求，违规的应及时劝阻和制止，制止无效的应及时向采购人报告；

物业公***道内墙面，应保持无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖等应平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质基本一致。

建筑物各种旋转门、自动门、推拉窗、消防防火门等及各种门、窗口玻璃，应无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金配件完好，门、窗开闭灵活，密封性良好，开关无异常响声，功能完好。

建筑物屋顶、排***道、排水沟、地漏、墙面排水管、室外排***道等应保持雨污分流，且排水设施及预处理设施正常运行，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象，应及时予以修复。

道路、停车场、车库等，应***路面或墙面平整、无开裂、松动和无积水、渗漏等现象，窨井、积水井不漫溢，污水井、化粪池标识清楚，井盖无松动、无破损。

木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落的及时油饰修补。

受理采购人报修，急修20分钟内应到达现场，小修1个工作日、急修24小时内应维修完毕，小修、急修及时率应达到 90%，返修率 3%以下。

在为采购人提供维修服务时，应使用合法合格产品，不得使用假冒伪劣产品，维修产生的费用应根据实际情况免收或成本价***span>

3.设施设备维护

3.1电梯：确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢无污物；电梯运行稳定，开关门灵活，运行舒适感较好，平层准确，照明较好；发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，专业人员应在15分钟内到达现场应急处理；如果电梯在运行中，发生电梯困人或其他重大突发故障时，电梯监督安全人员在10分钟内到达现场，及时通知专业人员，安抚被困人员情绪，维护现场秩序做好应急处理，与被困人员一同等待专业维修人员到现场进行维修。

3.2 空调系统：物业维修人员负责按照设备维护规定，定期对空调主机、水泵、电机、管道等系统设备维护保养，保证系统设备清洁卫生，时刻检测设备运行情况，发现故障隐患及时上报售后维修部门；配合专业维修人员做好维修保养、保证设备正常运行。同时做好防鼠、防虫措施，避免设备遭到损坏。

   3.3 给排水系统：日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无明显灰尘；每周对供水设备至少检查 3次，保证供水正常，泵房整洁；每半年生活水箱至少清洗消毒 1 次，保证达到国家饮用标准；排污水泵能正常运转，应无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水水位控制装置灵敏可靠，控制箱开关、指示灯完好；下***道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施每月清掏一次、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。

   3.4 供配电系统：日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术操作人员每日巡视检查 1 次并按规定记录，每周清洁保养 1 次强电井及井内设备。

   3.5 弱电系统：保安人员熟练掌握智能安全系统功能(包括对讲系统、门禁系统、安全报警系统、闭路监控系统、监视器、录像设备等）；定期检查智能系统运行功能，保证智能系统安全、准确、正常运行；按规定使用智能系统设备，按规定执行录像资料保存时间；严禁违反操作规程使用所属设备，造成人为损坏应照价***究相应责任；保持设备正常运行，发现故障及时上报并配合维修；保持所属弱电系统设施设备外部清洁卫生。

   3.6 避雷系统：每年应对***区配电设备接地检查4次，每3个月重要机房配电柜及设备接地检查1次；每年应对建***楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查2次；每半年***楼层强、弱电间内的接地检查2次，发现问题2天内解决，保证***区域避雷设施接地完好；每半年应对重要机房的设备接地检查2次，并***楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；超高层建筑物或重要建筑的避雷接地系统，应聘请具有相应资质的专业机构***1次；所有避雷接地设施检查结果要有记录，并存档。

4 .公共保洁服务

   4.1 ***楼道保洁：楼***道和楼梯台阶每天进行4次全面清洁，适时保洁，***楼梯扶手、标牌、开关、按钮等每天清洁4次，***楼内玻璃清洁两次；大厅地面随时保洁，保持地面清洁，楼层水磨石地面和水泥地面每天刷拖4次，大理石地面每3个月打蜡或晶面处理1次；楼***道、大厅墙面砖每天清洁1次，通道玻璃、百叶、消防箱内每月度清洁1次，墙面、管线、防火门、天井等每天1次，灯具（外面）、烟感每半月擦拭1次，灯具每月全面擦拭1次。

   4.2 电梯及电梯厅保洁：电梯轿厢地面每日清洁 1 次，轿厢内铺设地毯，每天更换 1 次，电梯层门每天擦抹 4 次每周对电梯门壁、层门打腊上光 1 次，灯饰及轿厢顶部每月清洁 1 次；电梯门槽每天清理 1 次，电梯厅纳入公***道同级保洁。

   4.3 道路保洁：每***道路清扫4 次，不间断适时的巡检保洁，每周***路面 1 次；***道路清洁、干净，没有污泥、纸屑、果皮、落叶、垃圾等，无明显水迹、污迹，道路集水坑和雨（污）水井盖板、雨水箅子应保持完好。每天清扫停车场、车库们、车棚地面 1 次，适时保洁，及时清除油迹、污迹、锈迹，每月清洁 4 次停车场公共设施；每日清洁停车库内标牌、反光镜、开关、按钮1次，每1个月清洁 1 次灯具、烟感（***楼道 3 个月）、停车库管线、排水设施，每周清洁 1 次防火门、消防箱等设施。

   4.4 绿化带保洁：绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁每日不少于4次，清扫果皮、纸屑、塑料袋、残枝落叶等各种垃圾，及时清除公共绿地上的各种堆积物、腐烂物、动物排泄物等。无明显暴露垃圾，无卫生死角；每日至少巡检4次；每周***道路分隔绿化带中不可见处的各种垃圾2次，因修剪工作或因天气原因意外造成的***区***道路、公共场所等地的残枝落叶应在1日内清除。

   4.5 垃圾收集与清运：绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱每天不少于2 次，每天擦抹表面 1次，每半个月清洗垃圾桶、果皮箱 1 次；垃圾在清运途中必须遮挡、防护，防止二次污染，清运垃圾的时间要避开人流高峰，禁止使用客用电梯运送垃圾；垃圾房专人、封闭式管理，协助垃圾清运单位***，及时填写《垃圾清运记录》，每次清运结束时冲洗垃圾房，冲洗污水不能排入雨水系统。

   4.6 卫生消杀：5-10月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀次数每月不少于 2 次，其他月份每月不少于 1 次，疫情防控期间增加***区消杀次数；消杀用药应符合相关规定，并由专业人员操作。每次消杀工作前应至少提前 1 天告知业主或非业主使用人，并在作业现场设置安全警示牌，确保人员安全。

5.园林绿化养护

   5.1 草地：覆盖率在 90％以上，生长正常，草坪修整每年 4 遍以上，无明显枯草和净土裸露；草地绿期在 200 日以上，没有明显落叶、残枝等；草地整洁，边缘完整，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，绿化生产垃圾及时清运；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况，实施淋水、修剪和灭虫，每年视情况施肥 1 次。

   5.2  园林树木:绿化带、道路周边和大型园林的树木，保持枝叶茂密，长势良好，没有枯干、枝，无明显缺株，每年全面整形修剪 2 次；道路绿篱、绿带植物修剪棱角、线条统一整齐，生长快的树种视生长情况适时修剪以保持特定形状；早春开花的花篱，应在开花后做第一次修剪；常绿绿篱宜经常修剪，每年应整形 3 次；园林树木非正常落叶，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的株树应在 5％以下，树木无明显蛀虫危害；树木保持枝干无机械损伤，无钉栓、捆绑现象，树冠长势好，形态直立美观，叶色、叶片生长正常，园林树木、植物缺株、枯木、损坏等应及时补种。

   5.3 花坛：花卉长势良好，符合花坛设计要求造型优美，保持适宜高度；不出现花木缺水的枯萎现象，叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶，除日常养护工作外，在花坛开花期间，根据***区情况每周剪修残枝、落花（无法修补）1-2次；出现病虫害、人为损害及天气异常损坏情况时应及时养护，平时养护浇水、施肥适当，保证花卉正常生长，保持花坛土壤湿润，泥面不开裂。

   5.4 除雪服务：冬季院庭除雪，下雪后要求各门口相***道，边下边除无积雪及积水，雪停后要求除雪过程中应文明除雪、安全除雪、快速除雪，保证不影响院内车辆行人出行。把雪堆***路边石以外，不准往下水井、地沟、马路边石上、草地上、树下堆雪，按指定地点***，中、小雪要求 12 小时除净，大雪 24 小时除净。

6.公共秩序维护

   6.1 基本要求：公共秩序维护人员应 24 小时值班，各类岗位公共秩序维护制度、资料、档案完善；公共秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志，统一着装，配备统一安防器材；进出口岗亭实行 24 小时值班制，封闭式***区要严格管理，对进出人员和车辆进行引导，车辆进出、停放有序，禁止载有危险品和污染源车辆进出；有安全事故、突发事件的防范应急预案；各岗位应有完善的交接班制度，并有工作情况及交接班记录。

   6.2 组织要求：每年对公共秩序维护员的培训和实操不少于 100 课时；公共秩序维护员应熟悉***区物业分布基本概况，具有基本职业技能，能及时处理和应对***区域公共秩序的维护工作；上岗应统一着装，衣着整洁，佩带工作标识；上岗时严格履行岗位规定职责，举止文明，礼貌待人；保持***区公共秩序良好，保证人防、物防、技防工作落实，对制定的各类治安、刑事、消防和自然灾害事故的应急预案进行定期培训和演练，分工明确，各负其责，管理细致；部分岗位应配备无线对讲装置和必备的安全护卫器材；交接班制度完善，并有责任人员签字的工作情况和交接班记录。

   6.3 门岗秩序维护：***区主出入口实行 24 小时值班制度，其余出入口 12 小时巡视；对进出车辆进行登记，对来访人员的登记管理应根据物业服务合同中的约定。

   6.4 巡逻：每天巡逻次数不少于 4 次，重点部位和部分时段以及有特殊情况时，应每 3 小时巡逻 1 次，工作应有签字记录、存档；巡逻人员应按***路线规范巡逻，发现行人、车辆、建筑物设施等有异常情况的，应及时处理或报告。

   6.5 车辆通行、停放：***区道路和停车场（库）应设置明显的车辆交通引导和警示标志；公共秩序维护人员应负责维持车辆正常通行秩序，发现车辆未上锁、车窗车门未关及乱停放行为，应进行劝告或纠正；车辆进出***区高峰时应有秩序维护人员疏导，车辆进出 24 小时应有记录；封闭式停车场、车库应专人管理，车库的维护设备和防火设施应每 1 个星期检 1 次，有安全隐患的及时处理；发生车辆交通事故或擦碰等意外事件时，应及时疏导和现场协助处理。

   6.6 消防安全：制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材，设备和设施应保持完好，定点设置的消防器材不得缺失和挪作他用；消***道每天检查 1 次，每月进行 1 次消防检查；每季度进行 1 次义务消防员演练，每年进行 1 到 2 次消防演习；应定期进行消防训练，义务消防员应掌握基本消防技能，熟练防火、灭火知识和消防器材的使用方法；每天巡查 1 次消防设备是否完好、齐全，发现设备故障时，应及时报修或通知厂方维护，保证设备 24 小时正常状态；每日巡查或检测 1 次喷淋管网水压，发现压力不够，应检修排除故障；消防检查工作应有记录，并存档。

   6.7 秩序监控：保安室秩序监控设施24小时开通，并有秩序维护人员监视，所有监控设施设备应处于良好状态；监控中心应有严格管理制度和设备维修制度，***区域应有监控录像；监控中心收到报警信号后，应立即安排秩序维护人员及时赶到现场，进行前期处理；监控的录入资料应至少保持30天以上，有特殊要求的按相关规定和行业标准执行；熟悉应急预案，保障治安电话畅通，接听及时，铃响 3 声内应接听；监控中心不能脱岗和非专业人员替岗，工作应有记录。

   6.8 安全事故处理：***区应制定安全事故处理预案，对突发事故和刑事、火灾、水灾、爆炸、地震、安全疏散以及电梯应急等制定相应的安全事故处理预案；应成立安全事故应急小组，书面描述小组职责，每位成员应熟练掌握，并每年至少 3 次，定期进行小组训练或培训；应急小组至少每半年召开 1 次会议，熟悉程序、路线和有关内容，对紧急事故应尽可能减少造成的人员和财产损失；应急小组应与消防、社区民警保持沟通；***区应建立安全事故档案工作记录。

   6.9 其他服务：器材养护、文体和健身器材、器械的维护与保养。办公服务包括但不限于；会议服务；报刊、邮件收转、活动室管理，布置会场。

7.考核要求

   7.1保洁处罚标准：采购人日常保洁卫生每天抽查三次，达不到卫生标准一次罚***元，二次罚***元，三次以上辞退当值岗位保洁人员。周期保洁卫生每月抽查，一次不符合卫生标准要求，***元，并限期整改，整改后达不到标准，甲方有权扣除季度保洁服务费的 30%作为处罚金。季度保洁卫生随机抽查，三次达不到卫生保洁标准，甲方有权提前终止服务合同，并从季度结算保洁服务费中扣除50%的处罚金。采购人对每次巡检抽查结果记录备案，对检查时发现不符合卫生标准的问题，处罚金将从采购人付给的中标人的费用中扣除，双方盖章、签字。

   7.2 保安处罚标准：对保安工作的考核，按月实施责任人负责制，结果记录备案，对检查时发现违规问题，扣款将从采购人按月付给中标人的物业服务费中扣除，具体规定如下：

（1）日常管理：不服从管理、指挥的行为，一次***元。迟到、早退、脱岗、睡岗（白天），每查处一次***元。***区卫生不合格，每查处一次***元。干与工作无关事情，每查处一次扣***元。酒后上岗或者在岗喝酒每查处一次扣***元。

（2） 门卫管理：不能礼貌用语，文明工作，每查处一次扣***元。未经登记放入外来人员，或许可后对外来人员没有进行检查、登记进入***楼，或异常现象未向上级报告，每查处一次***元。物资出入***楼大门，没有有效出门证放行，每查处一次扣***元。推销、上访和其他闲散人员***楼内每次扣***元。

（3）巡逻管理：巡逻不认真，应检查部位疏漏，每查处一次***元。楼内走廊照明未按时关毕，每查处一次***元。夜间未进行巡查，每查处一次扣***元。巡逻记录不真实、不完整，或无文字记录，每查处一次扣***元。

（4）楼前门卫岗管理：楼前不按要求规定引导车辆错停错放，每查处一次***元。门外车辆停放无序，或发生阻塞现象，每次查处一次***元。不按规定着装，每查处一次***元。与司乘人员发生冲突，扣罚当月工资。衣冠不整，不能礼貌待人，每次查处扣***元。不能及时向维修部门汇报电梯异常运行情况，每次查处扣***元。使上访或闲散人员混***楼***区域，每查处一次扣***元。不能礼貌文明用语，态度恶劣，每查处一次扣***元。

8.人员要求

    8.1 项目负责人不少于1 人，全面负责本项目的物业管理工作，对本项目管理品质负责；要求：爱岗敬业，认真负责。

8.2 主院保安员不少于6人，，要求：年龄50周岁以下，踏实肯干，认真工作，至少 3 年本岗位工作经验。

8.3 保洁员不少于8人，洗衣房洗衣人员不少于1人，要求：踏实肯干，认真负责，具有相关工作经验。

8.4 专职物业维修人员不少于2人，绿化人员不少于1人，其中包括维修、绿化、报警系统 24 小时值守等工作人员。人员要求：身体健康，有相关工作经验。

8.5 人员年龄一般不超过50周岁。院方不定时对物业人数进行人员核对，发现缺少人员，在当月物业费中扣除。从业人员除了基本的业务培训外还需要经过严格的保密培训，并签订保密协议。

9.其他要求

    9.1 供应商必须保证全体员工工资不能低于现行***市规定的最低工资标准，并为全体员工提供养老保险等“五险”。

    9.2  国家调整最低工资标准及社会保险缴费基数，采购单位*******虑相关风险。

    9.3 中标人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。中标人未能履行物业服务合同的规定，导致采购人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

    9.4 成交供应商负责物业服务人员服装，包括不限于抹布等清洁用品及工具。