一、项目基本情况

1、服务地址：

    （1）***市***区南一马路100号（***中***区）。 

    （2）***市***区（***区）***路2号（***浑***区）。 

    （3）***市***区东***街育才巷12号（东北育才东关模***区含周恩来少年读书旧址纪念馆）。

    2、服务面积：占地面积：241897平方米；建筑面积：126,754平方米；绿化面积：约55,000平方米。 

   二、项目委托服务范围

（一）校区自然情况与重点***区域

1、***中***区（建筑面积29924平方米）

（1）教***楼（省级地上不可移动文物）共3层，4810平方米，包括卫生间6间、大会议室1间、小会议室1间、正副校长办公室共3间、收发室1间及***区域。

（2）***楼图书馆报告厅共6层，9914平方米，包括卫生间14间、报告厅1间、图书馆1个、电子阅览室1个、借阅室、期刊阅览室等各1个、收发室1间及***区域。

（3）***楼共5层，3900平方米，包括卫生间10间、收发室1间及***区域。

（4）食宿***楼共8层，7300平方米，包括卫生间10间，其中3层为外教公寓，

客房18间、食堂1座、洗衣房1间、收发室1间及***区域。

（5）地下停车场，4000平方米，共1层，车位99个，收发室1间及***区域。

（6）高低压配电室各1个。

（7）二次加压泵房1个。

（8）共计有正门和西门两个校门。

2、***浑***区（建筑面积87770平方米）

（1）行管中心共3层，4310平方米，含公共办公室3间、会议室3间、电源开闭站1个、卫生洗漱间6间、收发室1间、校史馆1间及***区域。

（2）国际中心共5层，6210平方米，分A座（4层）、B座（5层）、C座（5层）、教工食堂（1层），内设配电柜控制系统、太阳能热水系统机组、二次加压水泵房、卫生间5间、淋浴间4间、洗漱间4间、收发室1间及***区域。其中，A座客房30间（主要外教接待及保密工作的封闭人员住宿，房间需打扫），2个公用厨房及***区域；B座30个房间及***区域；C座每层一个洗漱间、一个淋浴间及***区域需清扫。

（3）国际部***楼共3层，9630平方米，含陶艺展馆1间、辽宁资源展馆1间、图书馆1间、卫生间12间、小剧场1个、***楼梯4部、门卫室1间、接待室1间及***区域。

（4）新疆部***楼3层、宿舍6层，13870平方米，含阶梯教室1个、卫生间17间、洗漱间10间、淋浴间10间、二次加压供水机组、太阳能热水器机房1间、清真食堂1座、西餐食堂1座、门卫监控室1间及***区域。

（5）高中部***楼共3层，局部4层，12590平方米，含办公室1间、阶梯教室2个、连廊2层、卫生洗漱间20个、门卫室2间、会议室2间、门卫室2间及***区域。

（6）奥林匹克学术中心共4层，7890平方米，含学术报告厅1个、办公室3间、会议室1间、卫生洗漱间12间、消防控制主机消防系统1套、变电所1间、门卫室1间及***区域。

（7）男生***楼共6层，6090平方米，分A座和B座，共有12间卫生间、12间洗漱间、6个自习间、太阳能热水器机组、配电柜控制系统、值班室1间及***区域。

（8）女生***楼共4层，6710平方米，含8个卫生间、8个洗漱间、自习室1间、淋浴间2个、消防电源控制机组，太阳能热水器机组、会客室1间、值班室1间及***区域。

（9）体育运动中心共5层，12237平方米，内设淋浴室4个、游泳馆1个、休息室2个、室内运动场1座、健身馆2间、音响及消防监控室1个等，卫生洗漱间12间、消防泵房控制机组、水源热泵控制机组、水源热泵净化系统、机电控制柜、地下泵房及***区域。

（10）高中学生食堂共3层，4220平方米。

（11）体育场看台及下方场馆共1层，4013平方米，包括射击馆、中馆、西馆。

（12）其它设施： 

①生活和消防二次加压泵房地下1层，包含消防、生活用水二次加压控制系统；男生淋浴室：共1层。

②室外体育场1座，400米标准。

③消防水池地下1层，400立方米。

④生活水池地下1层，400立方米。

⑤校区泵站：奥林匹克学术中心广场污水池、叠水墙、月牙池、水源热泵系统等。

⑥园区变电所3座、开闭站1座，奥林匹克学术中心变电所（800kva1台）、园区变电所（500KVA2台）、科普基地变电所（1000kva2台）。

⑦校门及门卫室3座，南门、东一门、东二门三个门卫值班室。

 3、***东***区（建筑面积9060平方米）

（1）周恩来少年读书旧址纪念馆（省级文物保护单位，砖木结构建筑），共2160平方米，包含建筑4栋：前平房共1层，卫生间2个、会议室1个、馆长室1间；***楼共2层，其***区10间；***楼共2层，医务室1间、活动室4间；礼堂1层；卫生间2间。

（2）1号***楼：共5层，2600平方米，包括卫生间10个、校长办公室1间、会议室2间及***区域。

（3）2号***楼：共4层，2800平方米，包括卫生间12个、消防控制室1间及***区域。

（4）二次加压泵房共1层，500平米，蓄水池2座（各400立方米）。 

（5）食堂2层，1000平米。

（6）校门及门卫室：共有南门、北门、纪念馆正门3个门，各门设值班室1间。

三、项目委托管理服务事项

（一）建筑物、构筑物维修、养护和管理

负责***区内全部建筑物、构筑物以及场地、路面微景观进行维修、养护和管理。重点保证建筑水电暖通、围护结构、楼***道、消防设施、室内吊顶、门窗、卫生间、出入口、墙面、地面***区围墙等维修、养护和管理。

（二）设施设备（含监控、消防及教学及普通办公设备）的维修、养护、运行和管理

负责按国家规范全年365天每天24小时***区给排水系统、强弱电系统、供暖系统、照明系统、消防系统、安保系统及等公用设施设备的维修、养护、运行和管理；负责按学校师生使用需求，对教室办公室、学生教室、公用教室、食堂、常规设施设备（电化教学设备和网络数字设备除外）等的维修、养护。

（三）保洁服务

负责采购人建筑内***区域、特定房间的卫生保洁，负责双休日及寒假期间***区***道除雪（不按加班计算），负责采购***区环境及校门前全年365天的卫生保洁工作（不按加班计算）。

（四）绿化服务

负责采购***区全部室外绿化养护、服务，标准达到《***市城市园林绿化养护质量标准和操作规程(试行)》中“园区绿地”的养护、服务标准。

（五）其他

负责采购人临时委托的物业服务内容，无条件的配合学校各类大型活动或迎检工作。四、人员岗位配置及要求（70人）

（一）项目经理（3人）

1、人员分配：浑南、中山、东关每***区各1人，其中1人为总负责人。

2、要求：总负责人具有专科以上学历（投标时须提供证书复印件），负责24小时***区总务负责人沟通，完成物业服务项目的工作安排、管理，实施员工培训及工作监督指导，协调重大活动项目中的物业服务，及时向采购人提出有关合理化建议，具有3年以上物业管理经验且服务面积不低于10万平方米，身体健康，责任心强，五官端正，气质端庄。

（二）设施设备的维修、养护、运行和管理（15人）

 1、工程部班长（1人）

要求：男性，60周岁以下，负责指挥工程系统全面运行、维修、核算能源等管理工作，并参与综合维修，库房维修用品管理。具有大专或大专以上学历（投标时须提供证书复印件），身体健康，5年以上工作经验，懂电脑操作。

 2、电工（7人）

（1）人员分配：浑***区3人（含班长）、中***区3人、东***区1人。

（2） 要求：男性，60周岁以下，负责变电设施的日常值班和相关系统维修维护，并参与综合维修工作。身体健康，须持有特种作业操作证（电工）（投标时须提供证书复印件）。 

3、综合维修（7人）

（1）人员分配：浑***区4人（含综合维修班长1人）、中***区2人、东***区1人。

（2）要求：男性，60周岁以下，至少4人须持有特种作业操作证（投标时须提供证书复印件），负责学校电锅炉房及太阳能系统的设备、设施的检查、维修、维护；负责水、电设施的日常维修维护及电梯的监督、检查、维护。办公家具、学生桌椅、门、窗、等设施的日常24小时维修工作。综合维修班长具有5年以上工作经验。

（三）秩序维护服务（7人）

更夫（7人）

（1）人员分配：

①浑***区2人，其中：信息艺术中心（国际部）1人、行政管理中心1人。

②中***区5人，其中：主楼1人、***楼1人、***楼1人，食堂宿舍***楼2人（3层外教1人、门卫室1人）。***楼内巡视、来访人员登记盘查、安全监控、消防监控、值班***楼门前卫生和夜间公共卫生间冲刷等。

（2）要求：男性，65周岁以下，有相关岗位工作经验3年以上（投标时须提供业主单位***），政审合格。

（四）保洁服务（38人）

 1、保洁班长1人

要求：女性，60周岁以下，具有5年以上保洁管理工作经验。负责保洁服务队伍的指挥管理、监督检查、技能培训工作，负责保洁工作的监督检查，保洁库房物品管理，并参与保洁。

 2、保洁员37人

（1）人员分配：浑***区20人（其中1人兼物业服务档案管理，按采购人要求形成物业用工、维修、维护、安保、水电管理等档案资料）、中***区12人、东***区5人。

（2）要求： 60周岁以下，具有3年以上保洁工作经验。负***楼门入户台阶、楼内公共部分和指定房间的保洁工作，包括走廊、楼梯、公共卫生间、消***道、浴池、***区域门窗玻璃以及领导办公室、公共会议***区域清洁服务及垃圾清运工作。 其中：浑***区室外保洁1人，维持校园卫生、按时清理学校垃圾、对学校垃圾进行归类、保持垃圾房整洁。

（五）绿化服务（7人）

1、绿化班长1人

要求：男性， 60周岁以下，负责每日巡***区内树木、草坪的基本情况，发现病虫害、枯萎等灾害能积极整治，参与绿化工作；负责安排、指导树木、草坪的修剪、灌溉、施肥等。

2、绿化工6人

（1）人员分配：浑***区5人、中***区1人。

（2）要求：男性，60周岁以下，负责对学校内草坪、树木进行养护作业。

五、项目管理服务标准

（一）建筑物、构筑物维修、养护和管理

房屋建筑室内外屋面、立面、雨搭、廊柱以及内墙墙面、地面等，整洁无破损，外观完好率100%，功能完好率100%，建筑外墙、园区围墙无污渍、杂物，无非法宣传物。问题排除时限不超过24小时，大修经采购人同意后按计划完成。园区室内外无任何建筑安全隐患。其中，玻璃幕墙、雨搭、***安排专业资质人员，每半年至少进行一次清理，采购人不另付费。向采购人提供完整建筑维修、养护记录。

（二）公用设施设备（含监控、消防及普通办公设备）的维修、养护和运行管理

水电暖通等专业设备及教学及普通办公设备运行均满足使用需求，外观完好率100%，功能完好率100%，故障排除时限不超过24小时，向采购人提供完整设备检查、维护记录。

（三）绿化养护、服务管理

绿化服务严格按照采购人提出的《***市城市园林绿化养护质量标准和操作规程(试行)》园区绿地标准进行工作，有绿化工作计划，有措施保证绿化成活率不低于98%。向采购人提供完绿化工作记录。

绿化标准具体内容为：

1、绿化植物

（1）树木生长健壮，树冠完整美观。

①主侧枝分布均匀、通风透光，无枯死枝和人为损坏。

②树体无杂物缠绕、悬挂。

③无枯死树，保存率98%以上。

（2）绿篱、整型植株枝叶茂密，不脱脚。

①无缺株断条。

②修剪及时、整齐美观，篱顶篱壁平整、棱角和线条统一划齐；

（3）草坪长势良好。

①无明显杂草、无老化、无斑秃现象。

②人工草坪纯度90%以上。

③自然草坪无高荒草，覆盖率达98%以上。

（4）花卉栽摆整齐、色彩鲜艳。

①无明显枯死株、无倒伏和人为损伤，缺株率不超过3%。

②适时换花，残花叶低于5%。

2、病虫害防治标准

（1）树木病虫害防治

①钻蛀害虫（光肩星天牛、芳香木蠹蛾等）有虫株率不超过2%。

②枝干害虫（日本松干蚧、柳蛎蚧等），枝条平均每50cm长活虫不超过5头，有虫株率不超过3%。

③食叶害虫（天幕毛虫、各类毒蛾、蚜虫、葡萄艳虎蛾等）被虫咬的叶片每株不超过5%。

 ④病害（松落针病、杨褐斑病、苹桧锈病等）发病株率不超过5%。

（2）草坪病虫害防治

①地下害虫（金龟子、夜蛾等）危害面积不超过总面积2%。

②食叶害虫（粘虫、草地暝等）被虫咬的叶片不超过5%。

③病害（早熟禾叶锈病、叶斑病等）叶片不超过5%。

（3）及时普查和扑灭各种检疫性害虫（美国白蛾、美洲斑潜蝇等），虫情查清和防治率要达到100%。

3、设施的维护

（1）园区内达到全天候、全方位的清扫保洁。

（2）绿地整洁、无乱堆乱放、无垃圾杂物，无积水。

（3）路面平坦无坑洼，清洁无杂物，无积土。

（4）园林设施完好率达98%以上。

（5）设施外观整洁，无乱刻乱画乱贴现象，无破损倒伏现象。

①各种标牌规范、醒目，准确无误。

②垃圾房四壁清洁无刻画，无蝇蛆，无满溢。

③果皮箱定期清倒、定期刷洗。

（6）喷泉正常开放。

（7）水面干净无漂浮物，驳岸整齐美观、完好；水质达标，无臭味。

（四）保洁服务管理

保洁服务能够科学定人定岗，达到***保洁工作标准要求。具体标准如下：

（1）地面（台阶）光洁、无灰尘、无污迹、无杂物。

（2）墙面光洁、无灰尘、无污迹。

（3）天花板光洁、无污迹、无虫网。

（4）各屋外标牌应及时清洁。

（5）台、柜、阳台、窗口光洁无灰尘、无印迹；

（6）扶梯、扶栏、扶杆、扶梯玻璃等要光亮、无尘、无印迹。

（7）门窗、门窗玻璃、室内消防门等无污迹。

（8）室内花盆无污迹、无杂物。花卉叶片光洁、无枯枝枯叶。

（9）卫生间全部洁具、墙面、地面无水垢、无污渍、无异味

（10）***区域垃圾每日两清，无堆积。

（11）***区域暖气、消防箱、消火栓、报警器无灰尘、无杂物。

（12）公共会议室、会场及学校***区域随时达到整洁有序的使用标准。

（13）建筑***楼梯无尘土、无杂物。

（14）每名保洁员的保洁用具摆放要整齐，位置***。

六、其他要求

1、***独立承担本物业的一切管理责任，不得将本物业的管理责任转让给第三方。

2、***中标后必须向采购人提供书面完整的《项目管理标准》、《员工工作标准》、《工作管理制度》、《人员奖惩规定》，并征求采购人意见进行修改调整，不能提供完整材料，***入场。

3、***进场时，应***区所有绿化植物进行备案，如因物业养护管理不当导***区绿化损失时，***原位原样进行恢复。

4、接受政府有关部门的监督、指导。每次物业履约验收时，接受三个公***区各总务负责部门负责人审核。采购人物业服务监管层级为： 学部总务干事--校区总务负责人--后勤保障部负责人。

5、***入场时，必须接受采购人***区总务负责人对进场服务人员的身份确认，***实际不符时，***进场，***相关法律责任。***对岗位人员必须先行考核，不得无条件沿用原有岗位人员。

6、***需每月最后一个周五以工作汇报会议方式进行工作小结和意见征询，并随时接受采购人的监督和指导。

7、建立物业的管理服务档案，其中包括秩序维护档案、维修维护工作档案、绿化工作档案和物业项目经理巡视检查档案，档案内容要符合采购人要求，并随时接受采购人检查。

8、***每年须为员工提供三套工作服装（春秋、夏季、冬季），三套服装均含上衣、裤子、腰带、鞋帽、水靴（保洁、绿化、维修）。如遇特殊天气对于室外作业应额外提供口罩、雨衣、防护服、靴子。

9、***需按岗位实际数量和需求，向员工提供相应的劳保用品（维修、绿化人员每月2副线手套、保洁人员每月2副塑胶手套、所有服务人员每月1袋洗衣粉）

10、绿化服务所产生的垃圾、树枝必须及时清理，不得堆积，***承担，绿化需无条件配合采购人绿化工程。

11、维修服务需无条件配合采购人维修工程，***需无条件增派人员为采购人提供临时服务。

12、对采购人的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如存在物业管理工作实际需要，须经采购人批准并审定费用预算后方可实施，采购人提供物业办公室一间，办公设备耗材等由物业自备。

13、***承担物业所有从业人员的劳务费用，并为员工缴纳意外伤害保险，并负担其工伤、意外伤害的补偿。

14、采购人支付的物业费中，含有人员工资、服装费、绿化（服务、农药化肥、机械用油、绿化垃圾清运等费用）、社会保险、管理费、税金、利润等项费用。***支付与此相关的任何费用。

15、***每月需向采购人提供本校物业在岗人员登记表，***可在采购人同意的情况下调整人员，但不可减少人员。***中标后，必须严格执行投标文件中的服务人数。

16、***的所有人员严格遵守采购人的保密制度，***不得招聘曾有不良行为的员工。

17、***有义务完成校内临时性的其它工作。

18、***必须实施员工早中晚上下岗打卡签到制度，自备签到设备，物业员工必须严格遵守作息时间：上午7：30-11：***时；下午12：40-16：***时。更夫工作时间为：16：30-次日7：30。 ***须无条件安排人员到岗，***不得擅自减员，如有请假、迟到等不能按时到岗情况必须在提前一天通知采购人，并安排顶岗人员，如未通知采购人或出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月物业费中扣除；如有员工离职，***必须在3天内招聘人员，招聘期内安排专人顶岗，如未安排顶岗出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月物业费中扣除。***负责向采购人随时提供员工上下班打卡签到情况。

19、***管理及操作过失导致管理范围内设施设备、建筑、器械、植物等损失，***无条件按原样恢复或原值赔偿。

20、***必须严格按照《劳动合同法》依法用工，严格***市财政局、市人社局服务企业用工管理规定，严格***市教育局对物业服务履约的各项要求，中标服务期内不得以任何理由调高物业服务费用或降低服务标准。

21、***服从并配合学校假期、法定节假日安排，不得索要额外费用。

22、***需根据学校卫生防疫需求，制定详细消杀作业标准及方法，并具体实施。