云霄县***镇莆下村村民安置房建设项目征迁补偿与安置实施方案

（征求意见稿）

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《***省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《***省人民政府办公厅关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》（闽政办[2011]39号）及有关法律法规规定，结合《云霄***市总体规划》及***区实际情况，制定本方案。

第一章基本规定

第一条基本原则

实行阳光征收，坚持“依法依规、公开透明、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，坚持做到“五公开、三统一”：即征收政策公开、补偿标准公开、办事程序公开、工作人员公开、咨***道公开和统一征收、统一补偿、统一安置，确保征收与补偿工作做到公开、公正、公平、合理。征收补偿安置实施单位（下称征收人），通过电视、公示栏、宣传材料等形式，将征收补偿安置有关政策、实施方案、工作流程、征收补偿、选房顺序、安置情况等事项予以公告，主动接受监督部门、被征收房屋所有权人（下称被征收人）及社会各界人士的监督。

第二条适用范围

本实施方案只适用于云霄县***镇莆下村村民安置房建设项目征迁红线范围内土地和房屋及构筑物。

第三条征收范围

云霄县***镇莆下村（具体范围以《云霄县***镇莆下村村民安置房建设项目征迁范围红线图（点击下载）》为准）。

第四条征收人及征收期限

1、征收部门：云霄县自然资源局、云霄县住房和城乡建设局

2、征收实施单位：莆美镇人民政府

3、征收签约期限：以征收决定公告规定的签约期限为准。

第五条安置地点

被征收房屋产权调换实行就地就近安置，安置地点：云霄县***镇莆下村村民安置房第13幢、第14幢，以及在***镇莆下村村民安置房选房后剩余房源（第1幢至第12幢）。

第六条征收补偿安置资金管理

设立征收补偿安置专项资金，独立帐户，实行专款专用，接受监察机关的监督和审计部门全程审计。

第七条征收补偿安置方式

1、***区房屋征收补偿安置方式实行：①货币补偿；②产权调换。

2、产权调换实行先签订协议并搬迁腾房的优先选房的原则。

3、选择货币补偿的，必须权属清楚。有下列情况之一的，不予采取货币补偿方式：

①被征收人与房屋承租人就解除租赁关系达不成协议的；②房屋产权人不明确或产权人下落不明的；③被征收私有房屋的共有权人对安置方式选择达不成一致意见的；④被征收人的房屋已设定抵押权、典权的。

第八条被征收房屋、土地权属及应安置面积认定原则

1、被征收人的认定：有《不动产权证》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《宅基地使用证》、《***公定契》或***颁发的公定买卖契等权属证书以及人民法院的判决书、调解书、裁定书等有效证件，以证书上登记的权利人为被征收人；没有上列权属证书以及有效证件的，以实际所有人为被征收人，不得分户或分割转让。

2、土地使用权认定：被征收人持有效的土地使用权证、非农建设用地批准文书或土地权属来源证明材料（包括土地使用权证、房地产所有权证、宅基地使用证、公定契、公定买卖契、人民法院的判决书或裁定书等），可视为手续完整。

3、房屋所有权认定：被征收人持有效的房屋所有权证或持有上述第2款土地使用权证明及建设工程规划许可证等，可视为手续完整。

4、应安置面积认定：按有效证明中载明的面积计算（实际面积小于有效证明中载明的面积时，按实际面积计算）。

5、被征收人所提供的产权证明的地址、四至范围必须与被征收的房地产情况相符。

6、被征收房屋、土地权属及面积认定由县自然资源局及县住建局抽调相关人员组成产权认定组认定，对部分手续不完整房屋或土地认定及处理办法，由产权认定组提出方案，报云霄县莆下村村民安置房建设处置协调小组批准执行。

第二章集体农用地的土地征收补偿安置

第九条为正确处理土地征收过程中村集体与被征收土地村民的关系，维护被征地村集体和村民的合法权益。根据土地管理法律、法规，按照我县“农用地统一年产***区片综合地价***及我县近年征收土地补偿安置工作实际，集体土地征收补偿原则上采用货币安置方式，该地块上属于原有已报征的项目尚未征收的土地可按原有标准安置补偿，也可按现行货币征收标准以每亩***元进行货币补偿。

第三章房屋征收补偿安置

第十条征收补偿安置原则

1、凡在征收范围内的合法房屋，依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，按本方案征收补偿安置办法签订房屋征收补偿安置协议书。

2、被征收人对本方案所列价***无法达成补偿安置协议的，可按规定程序委托具有相应资质的评估机构******市场价*****市场价***估，评估结果经征收当事人协商认可的，按评估价***双方仍有异议无法达成补偿安置协议的，按相关法律法规规定办理。

第十一条征收补偿安置办法

一、货币补偿

被征收人在征收公告规定的征收期限内签订协议并完成房屋搬迁腾房的，由征收人一次性付清应付的征收补偿费。

计算公式：补偿金额***×相应土地补偿单价***面积×房屋重置价***附属物补偿金+奖金+搬迁费。

1、住宅用途的房屋征收补偿：实行土地、房屋、附属物分别计价***，不得分离补偿。

⑴土地补偿

①符合第八条规定情形视为手续完整的土地，以该地块有效证明中载明的面积计算补偿款，土地补偿单价***域土地补偿价***区域界定及相应土地补偿价***）。

②手续不完整的土地，由被征收人提供相关证明(村<社区、居委会>出具证明），按手续完整土地补偿标准的80%补偿。

⑵房屋补偿

根据房屋所有权证载明的合法建筑面积及结构分类按附表一的房屋重置价***率进行补偿。

⑶附属物按附表六标准补偿。

2、沿街房屋底层店面征收补偿

⑴房屋、附属物按住宅用途的房屋征收补偿办法进行补偿。

⑵土地补偿按附表二的标准给予补偿。

⑶沿街房屋底层店面认定、分类及进深认定。

店面认定范围：沿房屋底层店面。（具体分类见附表二）

①手续完整店面

属“店面”认定范围，外观为店面门面结构，征收时正在作为店面经营使用，且持有工商营业执照、纳税证明的房屋，为手续完整店面。

②手续不完整店面

属“店面”认定范围，征收时不作为店面经营使用的房屋，为手续不完整店面（手续不完整店面不予停产停业补偿）。

③店面进深认定

以原建筑结***街或临***道路第一层计算，如进深超过12米的，按12米计算。

④店面进深超出12米以上部分及二层以上的房屋，均按住宅用途认定。

二、产权调换

1、住宅用途房屋产权调换

产权调换采用被征收房屋、安置房分别作价***的原则。

（1）计算原则

被征收的住宅用途房屋先按货币补偿的办法计算补偿价***款“调换方式”和“结算办法”调换安置住宅房。

计算公式：补偿金额***×相应土地补偿单价***面积×房屋重置价***

（2）调换方式

①房屋产权调换的建筑面积必须以最接近安置房套型面积的原则进行选择安置房调换。计算方式：a.以被征收房屋应安置面积按1:1比例进行调换，差额互补；b.以被征收房屋（商业店面的房屋除外）补偿价***补偿）除以安置房相应安置单价***进行调换。但其附属物、奖金、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿等价***置面积折算。被征收人可以任选以上一种方式按安置价***。安置房安置价***span>三。

②低层房屋可按以下标准或按原建筑面积调换安置面积：

a、宅基地按有效证件面积给予2倍作为安置面积。

b、建筑层数二层（不含）以下的，按第一层有效建筑面积的2倍作为安置面积，该房屋第一层以上第二层以下的建筑面积不计入安置面积。

c、建筑层数二层以上三层（不含）以下的，按第二层有效建筑面积的1.5倍+第一层有效建筑面积作为安置面积，该房屋第二层以上第三层以下的建筑面积不计入安置面积。

d、建筑层数三层及以上的，按其总有效建筑面积作为安置面积；

③因供选择的房源套型原因，被征收人选择的安置房面积超过可调换面积10%以内（含10%）的部分，按相应安置价***span>

④安置房面积计算：选房按图纸根据现行有关房屋面积计算规定计算，交房时按房产测绘面积结算（以上两种面积均含分摊共有建筑面积）。

（3）结算办法

被征收人选择产权调换的，应将征收补偿款全额转为安置房购房预交款（搬迁费、临时安置费、停产停业补偿、优惠补助可领取），不计利息。交房结算时，征收补偿款超过安置房购房款的，超过部分由被征收人一次性领回；少于安置房购房款的，结欠款项在征收人通知交房时全部交清（以现款或银行按揭贷款方式交清）。

被征收人选房后必须在征收人通知结算10天内与征收人办理补交或结算手续，逾期不办理的，认定为自动放弃产权调换：选择一套安置房的，由征收人直接收回，转为货币补偿；选择多套的，由征收人收回结算差额最大的安置房。安置房竣工后被征收人必须在征收人通知规定时限办理交房手续并结清购房款，否则征收人不再保留被征收人所选择的安置房，转为货币补偿。

（4）产权调换选房办法

在规定工作时间内，同时要求签订房屋征收补偿协议的，以抽签形式确定签约前后顺序。

被征收人在规定的期限内签订房屋征收补偿协议并完成房屋搬迁腾房的，由征收人发给《被征收房屋交房验收单》，凭《被征收房屋交房验收单》领取安置房选房顺序号。选房顺序实行签约顺序与腾房验收顺序相结合的原则：同一天签约且同一天完成腾房验收的，按签约顺序确定选房顺序号；同一天签约不同一天完成腾房验收的，按腾房验收顺序确定选房顺序号。被征收人凭选房顺序号按顺序在规定时间内在安置***区进行选房，直至供选择的安置房房源选完为止。选房后办理结算及签订《安置协议书》，在规定时间内到相关部门办理交房相关手续。

（5）产权调换安置面积限定及其他规定。

产权调换的建筑面积必须以最接近安置房套型面积的原则选择安置房。

①可调换安置面积在60以内（含60）的，只可选择最小面积的安置房一套。

②可调换安置面积在60以上的,所选的安置房总面积原则上不超过可产权调换安置面积的1.2倍。

③已分家的父子、兄弟姐妹,同一宗产权范围内的,其产权调换剩余安置面积可调剂进入产权调换结算；不同宗产权的，可整宗赠与（含补偿款），合并进入产权调换。

④被征收房屋按比例产权调换后剩余的安置面积或被征收人要求低于比例调换安置房后剩余的安置面积，按货币补偿方式给予补偿或与***区内其他安置户互相调剂。

因供选择的房源套型原因造成超过以上规定的，被征收人选择的安置房面积超过可调换安置面积10%以内（含10%）的部分，按相应安置价***可调换安置面积10%以上至20%以内（含20%）的部分，按本***市场价*****市场价***font>四）；超过20%以上的部分按照选房时点的***市场参考价*****市场参考价***font>云霄县莆下村村民安置房建设处置协调小组提出并报县政府批准后确定）。

2、沿街房屋底层店面产权调换

产权调换采用被征收店面、安置店面分别作价***的原则，调换新建的安置店面。沿街房屋底层店面认定、分类及进深认定参照上列货币补偿方式，土地补偿标准具体见附表二。

（1）计算原则

被征收店面先按货币补偿的办法计算补偿价***款“调换方式”和“结算办法”调换安置的店面。

①店面计算公式：补偿金额***×相应土地补偿单价***地补偿标准）+房屋建筑面积×房屋重置价***/span>

②店面进深超出12米以上部分及二层以上的房屋计算公式：补偿金额***×相应土地补偿单价***途房屋土地补偿标准）+房屋建筑面积×房屋重置价***/span>

（2）调换方式和结算办法

沿街房屋底层店面产权调换原则：沿街房屋底层店面产权调换的面积按1:1比例且以最接近安置店面开间面积的原则选择安置店面。因安置店面开间面积原因，超过应安置面积的部分，按相***市场价***足应安置面积的部分按本方案第十一条予以货币补偿或住宅用途房屋产权调换。

①***区沿英济路店面安置户作为第一批次可优先按选房顺序号依次选择安置***区英济路店面新建安置房，或可选择***路、宝***路、***路（4***路）店面，超过安置面积的部分，按相***市场价***span>

②***区莆下村***道临路安置户作为第二批次可按第一层可安置建筑面积给予按安置价***pan>***区英济路新建店面或***路、宝***路、***路（4***路）新建店面，超过第一层可安置面积的部分，按相***市场价***span>

③***区***路、宝***路、***路（4***路）新建安置店面进深前12米安置价***font>0/平方米，市场价***平方米；新建安置店面进深12米后，安置价***font>5/平方米。

④***区英济路新建安置店面进深前12米安置价***nt>2.0/平方米，市场价***nt>2.5/平方米；新建安置店面进深12米后，安置价***t>格1.0/平方米。

第十二条被征收房屋重置价***明

1、被征收房屋建筑物造价***1所示的房屋重置价***pan>。

2、房屋的给排水、卫生洁具、电气工程管线、灯具等设施，房屋的墙面、地面的贴面材料、室内外装修、杉木门窗、屋面防水、隔热工程等普通装修均包含在附表一所示的房屋重置价***span>

3、被征收房屋的其他附属物，按附表六附属物补偿标准进行货币补偿，补偿后的建筑物和附属物材料归征收人所有。

第十三条安置房标准

1、钢筋混凝土框架结构。

2、室外装修：外墙立面为外墙磁砖贴面或外墙涂料。

3、室内粗胚、厨卫墙面为砂浆打底，厨卫地面为砂浆打底防水处理。

4、给水工***道配套至每入户第一个闸阀开关，排水工***道配备完整，卫生洁具不配套；电气工程按设计要求配套至入户开关箱及室内预埋管完成。

5、楼地面均为水泥砂浆找平。

6、门窗：入户门为防盗门，其他房间只预留门洞，外窗为铝合金窗。

第四章搬迁过渡补偿规定

第十四条房屋搬迁过渡办法

1、选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积根据附表五标准一次性发给被征收人一次搬迁费。

2、选择产权调换的

⑴过渡期限：最长不超过36个月。

⑵过渡方式：由被征收人自行过渡，按被征收房屋有效建筑面积以附表五的标准发给临时安置费。

⑶搬迁费：按被征收房屋有效建筑面积根据附表五标准一次性发给被征收人二次搬迁费。

⑷临时安置费时间计算：自征收公告规定开始签约的当月起至征收人发出安置房交房结算通知规定时限的当月止。属征收人的原因，造成过渡期限超出36个月，从逾期之月起，征收人应每月双倍付给临时安置费。征收人发出书面交房结算通知后，被征收人未按规定时限办理入户安置手续的，从交房结算通知规定时限截止的第二个月起，征收人不再支付被征收人临时安置费。

⑸临时安置费的计发办法：签订《产权调换安置协议书》时，按36个月计算临时安置费，每12个月领取一次临时安置费，超过或不足部分在办理交房手续时按实际发生时间结算。按征收人通知规定时限办理交房结算手续的，奖励3个月的临时安置费，未按通知规定时限办理交房结算手续的不予奖励。

征收造成持续生产经营的营业性用房停产、停业补助费，按每月6个月的停产、停业补助。

家庭作坊根据其实际规模一次性给予1000***元的停产、停业补助。

停产、停业补助费由被征收人分配，被征收人与实际承租人有合同约定的，从其约定；没有合同约定的，原则上双方各50%。

第五章优惠、奖励办法

第十五条优惠措施

被征收人在征收期限内签订协议并在协议约定的时间内搬迁腾房的：1、年龄70周岁及以上的老人，每人一次性补***元；2、残疾人可凭《中华人民共和国残疾人证》一次性领取补助费：一级残疾***元、***元、***元、***元；3、烈属可凭烈属证每户一次性给***元补助；4、五保户的征收补偿安置视其实际情况而定。

第十六条奖励办法

1、选择货币补偿奖励

被征收人选择货币补偿按以下标准给予奖励，选择产权调换的，不享受该奖励，但产权调换剩余面积部分可按本款给予奖励。

（1）按房屋有效建筑面积***元。

（2）按房屋有效占地面积奖励10（3）按房屋有效建筑面积给予一次性发放六个月的临时安置费做为货币补偿奖励。

2、按期签订房屋征收补偿协议奖励

被征收人在本款所述期限内签订房屋征收补偿协议书，对其被征收的合法房屋和符合第八条规定的视为手续完整的土地给予奖励。

房屋奖金按建筑面积计算，土地奖金按产权证明中载明的面积计算，自建房奖金为房屋与土地的奖金之和，奖金在签订补偿协议书时直接计入总补偿款中，具体如下：

（1）第一档：被征收人在征收公告规定的征收期限起始日20天内（含20天）签订协议书并于协议签订之日起10天内搬迁腾房并交房（地）完成的，房屋***元/，土地奖励10（2）第二档：被征收人在征收公告规定的征收期限起始日起第21天至30天内（含30天）签订协议书并于协议签订之日起10天内搬迁腾房并交房（地）完成的，房屋***元/，土地奖励5（3）第三档：被征收人在征收公告规定的征收期限起始日起第31天至40天内（含40天）签订协议书并于协议签订之日起10天内搬迁腾房并交房（地）完成的，房屋***元/，土地奖励33、***区征收公告规定征收期限的，不享受所有奖励及优惠。

第六章其他规定

第十七条私人自建房屋面梯间檐口高度1.8～2.2米（不含2.2米）的,按70％并入相应结构的建筑面积计算；小于1.8米、大于1.5米的按50％并入相应结构的建筑面积计算；小于1.5米的一律按附属物计算；私人自建房屋面梯间檐口高度2.2米以上（含2.2米）并入相应结构建筑面积计算。

第十八条　被征收房屋原设***楼的，阁楼最低一侧层高在2.2米以下1.5米以上的参照第十六条自建房屋面梯间檐口的补偿办法给予补偿，1.5米以下按搁载计算。

第十九条私人自建房墙体为石（砖、水泥预制块）材料，屋面为木板砼、铁皮（烤漆板）、石棉瓦及其他硬质材料的房屋，室内外均有标准装修，且有房屋所有权证明的分别按以下标准给予补偿：外墙厚240墙的按石（砖）木结构相应的成新率的90％计算，120 墙的按80％计算；没有房屋所有权证明的一律按临时建筑以附表七的标准补偿，不计取所有奖金，不计入产权调换面积。

第二十条有基础没建筑物的土地补偿及安置

（一）手续完整的土地按手续完整土地的标准补偿，基础按附属物标准补偿，并以土地面积作为安置有效面积给予安置（宅基地除外）。

（二）手续不完整的土地按手续完整土地补偿标准的80%补偿，基础按附属物的标准补偿，并按土地面积的80%作为安置有效面积给予安置。

第二十一条　对部分房地产实际所有人（即被征收人）与所持有效证件产权人不相符的情况，实际所有人在征收公告规定的征收期限起始日20天内签订补偿协议并于协议签订之日起10天内完成搬迁腾房的，经所***区（村）证明，由司法公证组按程序予以办理产权变更确认手续后，直接补偿安置到实际所有人名下；逾期签订补偿协议并搬迁腾房的，应按法定程序办理相关手续、缴交相应税费后，方可补偿安置到实际所有人名下。

第二十二条　被征收人搬迁后，必须保持被征收房屋的完整性，及时办理腾房交接手续，已补偿的建筑材料及附属物归征收人所有，不得拆除。

第二十三条被征收人的水、电、电话、有线电视等设施在征收前的应交费用，由被征收人负责交清，并同时办理销户手续。

第二十四条　征收中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋和被征收人为侨眷的，依照有关法律、法规的规定处理。

第二十五条临时性建筑物、构筑物和简易搭盖，在搬迁期限内签订协议并完成房屋搬迁腾房的，可按建材质量结合成新率，按附表七标准给予补偿，以上建筑物的面积或补偿价***权调换面积。

第二十六条　租赁纠纷未解决、无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他权属不清的房地产，征收人可就被征收房地产的有关事项向公证机关办理证据保全、补偿款提存手续。

第二十七条批建手续不完整及违法违章建设的房屋处理办法。

1、被征收房屋属土地产权性质符合第八条规定情形但批建手续不完整的，被征收人在征收公告规定的征收期限起始日20天内签订补偿协议并于协议签订之日起10天内完成搬迁腾房的。

（1）凡征收范围内与漳州水工环地质勘查测绘院***测绘的云霄***区地形图相符的建筑物按合法房屋补偿标准的100%给予补偿及安置。

（2）凡征收范围内与漳州水工环地质勘查测绘院***测绘的云霄***区地形图不相符的（即在***后改建的违章建筑）按合法房屋补偿标准的80%给予补偿及安置。

（3）2022年***月***日后改建、搭建的违章临时建筑一律不予补偿，并依法予以拆除。

2、在不符合本方案第八条规定情形的土地上进行违法违章建设的房屋，原则上不予补偿，若被征收人积极配合房屋征收工作，在征收公告规定的征收期限起始日40天内签订补偿协议并于协议签订之日起10天内完成搬迁腾房的，可适当按以下标准给予补偿。

（1）土地补偿：按手续完整土地补偿标准的80%补偿，但不记取所有奖金。

（2）建筑物补偿：

①凡征收范围内与漳州水工环地质勘查测绘院***测绘的云霄***区地形图相符的建筑物按合法房屋补偿标准的100%给予补偿及安置。

②凡征收范围内与漳州水工环地质勘查测绘院***测绘的云霄***区地形图不相符的（即在***后改建的违章建筑）按合法房屋补偿标准的80%给予补偿及安置。

（3）临时安置费、搬迁费，按合法房屋的补偿标准给予补偿。

（4）可按附表三的价***面积的安置房，被征收人选择的安置房面积超过可调换面积10%以内（含10%）的部分，按相应安置价***可调换面积10%以上至20%以内（含20%）的部分，按本***市场价*****市场价***font>四）；超过20%以上的部分按照选房时点的***市场参考价*****市场参考价****区改造建设指挥部提出并报县政府批准后确定）。

3、以上情形的房屋的被征收人若***区征收公告规定的征收期限或拒绝搬迁的，将依法强制拆除，不予补偿。

第七章法律责任

第二十八条　被征收人无正当理由拒绝签订征收补偿协议和搬迁的，依据国家有关法律、法规和政策规定处理，但不再适用本方案优惠、奖励办法。

第二十九条　故意扰乱征收工作正常秩序，损坏、哄抢、盗窃财物，辱骂、殴打或妨碍征收工作人员执行公务的，由公安机关依照《治安管理处罚法》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。

第三十条　征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位***主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第八章附则

第三十一条　被征收人对房产测绘成果有异议的，应在五天内要求一次性复核并以复核结果为准。

第三十二条　被征收人应在丈量、协商时向征收人提供以下资料：

1、经核对后的户主身份证复印件；

2、户口簿复印件；

3、土地证、房产证、建设工程规划许可证、建设许可证或其他土地房产权属来源证件；

4、营业场所有效工商营业执照、税务登记及纳税凭证复印件；

5、需迁移的水、电、有线电视及宽带用户凭证；

6、其它与征收补偿安置有关的材料、凭证。

第三十三条　解释权

本实施方案未尽事宜，由云霄县***镇莆下村村民安置房建设处置协调小组集体研究后实施。

本实施方案由云霄县自然资源局、云霄县住房和城乡建设局负责解释。

附件：

1.附表一A：私人自建房屋重置价***ont>

2.附表一B：被征收房屋装修分类表

3.附表二：区域界定及相应土地补偿价***pan>

4.附表三：安置房安置价***pan>

5.附表四：安***市场价***pan>

6.附表五：搬迁费和临时安置费标准表

7.附表六：附属项目的补偿标准

8.附表七：临时建筑物补偿单价***an>

附表一:A

私人自建房屋重置价***pan>

/

附表一:B

被征收房屋装修分类表

附表二：

区域界定及相应土地补偿价***pan>

具体范围以***区征收红线图为准。

附表三：

安置房安置价***pan>

单位：/m²

附表四：

安***市场价***pan>

/

附表五：

搬迁费和临时安置费标准表

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