第一章 总则

第一条 为保障农民合法权益，规范农村宅基地管理，节约集约用地，推进乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《***省土地管理条例》《***省城乡规划条例》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《***省农业农村厅 ***省自然资源厅 ***省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农村审批管理工作的通知》《***市农村村民建房管理暂行办法》等有关规定，结***区实际，制定本暂行办法。

第二条 本办法使适用本行***区（纳入***市***镇规划范围参照“市区一体”办法执行）城镇开发边界***区域的农村宅基地审批管理，包括新建、改建、扩建、重建的管理。

***区城镇开发边界线划定以批准的国土空间规划为准。

第三条 农村建房，应当遵循“规划先行、依法审批、严格控制、节约用地”的原则，符合安全、适用、环保、美观的要求，体现乡村风貌。

第四条 充分利用增减挂钩政策，对空心村进行改造，进一步盘活存量建设用地，优先用于农村村民建房。

第二章 职责分工

第五条 各地各部门要在党委统一领导下，按照“区级主导、乡镇主责、村级主体”的原则，切实履行职责，确保农村村民建房管理依法依规、科学有序进行。

（一）区人民政府负责统筹本***区内农村村民建房管理工作，全面组织领导本***区内违法建设治理工作，充实专业技术力量，落实管理经费，统筹安***区村庄规划编制费用。

（二）乡镇（街道）负责配合有关部门编制村庄规划，承担农村建房审批、巡查监管工作，耕地占补平衡工作，查处未依法取得建房规划许可或未按照建房规划许可的规定进行建设的行为；设立审批服务窗口，组建农村建房管理专班，建立联审联办制度，公布流程要件，核发农村宅基地批准书，出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表；负责对农房建设施工质量安全管理。

（三）区农业农村局牵头负责指***镇（街道）开展宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时***区自然资源和规划局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

（四）区自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；牵头***区级规划设计专班，通过招投标程序聘请设计单位***；依法办理农用地转用审批等相关手续；依法办理农民住宅的不动产确权登记；负责对农村村民建房涉及使用耕地和林地的管理。对符合政策建房的，应当不占或者少占耕地和林地，从严控制占用天然林、生态公益林地和耕地。确需占用林地和耕地的，依法办理使用林地和耕地审核审批手续。

（五）区住房和城乡建设局负责组织编制和推广农村住宅设计图集，加强乡村建筑风貌引导，推介特色乡村建筑，组织开展农村工匠培训，***镇（街道）做好农房建设质量和安全管理等工作。

（六）财政、生态环境、综合行政执法等相关部门按照各自职能职责，负责农村个人建房指导、监督、拆违等管理工作。

（七）村集体经济组织负责接受农户申请、初步审核、组织村民代表会议、村内公示、向镇报送申办材料，全程参与宅基地审批监管“三到场”工作，督促村民严格按照批准的宅基地范围和面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等进行施工，依法依规调解当事人之间的宅基地纠纷，及时报告有关农村宅基地的违法、违规行为。

第三章 建设管理

第六条 国土空间总体规划和村庄规划编制时，应统筹考虑宅基地规模和布局，为农村村民住宅建设用地预留空间。科学制定和实施村庄改造，归并零散村计划，积极推进农村宅基地整理和中心垸建设，促***镇土地集约利用。在规划撤并的零星居民点范围内，原则上停止审批新建、改建、扩建、翻建住宅。村民委员会应按照土地利用总体规划、村庄规划，引导农村群众相对集中居住。

第七条 区农业农村局指***镇（街道）及时摸清农村村民建房用地需求，***区自然资源和规划局确定下年度农村村民建房需求清单，***区人民政府同意后，办理报批手续。

第八条 ***道路沿线两侧严格控制个人建造住宅，确需批准建设的，拟建房***道路规划红线的距离为:国（省）道不少于30米，县（乡）道不少于20米，***道路不少于10米；旅游***道路、进出城***道路两侧不少于50米；在高***路沿线建房的，其房屋边缘与高***路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米；***路沿线建房的，拟建房屋***路用地边缘距离不少于50米。

第九条 村民一户只能拥有一处宅基地。

农户新建 改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米，且原则上每户建房层数不超过3层、限高10米。

在尊重农民意愿的基础上，村民住宅鼓励因地制宜集中连片建设，集中统建、多户联建，鼓励建设用地不足的村组建设公寓型、社区型住宅。村民新建、改建住宅建筑风貌必须与周围环境保持和谐统一。

第十条 禁止在农村***区域新建、改扩建个人住宅:

（一）永久基本农田***区；

（二）生态保护红线***区；

（三）江河湖泊保护范围；

（四）电力高压走廊以***路两侧建筑***区；

（五）有重大地质灾害以及安全***区；

（六）城乡建设需成片开发***区域以及国土空间规划需要规划控***区域；

（七）法律、法规规定的其他禁止***区域。

第十一条 符合下列条件之一的村民，可以申请个人住宅建设（纳入***市城市建设规划范围内的原则上不审批新增宅基地）:

（一）现有住房无法满足居住，满足分户条件的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建的；

（五）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行搬迁的；

（六）现有宅基地面积未达到政策规定的标准限额需扩建的。

（七）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十二条 村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准:

（一）不符合国土空间规划的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）不符合“一户一基”规定的或者建新房而原宅基地不同意退出的；

（四）原有房屋出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十三条 有下列情形之一的，村集体经济组织报原批准用***镇人民政府（街道办事处）批准，可以收回宅基地使用权:

（一）镇村公共设施和公益性事业建设需要使用土地的，村集体收回宅基地使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；

（二）不按照批准的用途使用宅基地的；

（三）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

（四）因撤销、迁移等原因而使用宅基地的；

（五）超过本细则规定面积的；

（六）经批准易地建造住宅，原来取得的宅基地；

（七）以欺骗或其他违法手段取得宅基地的；

（八）农户消亡且没有合法宅基地使用权继承人的；

（九）法律、法规、规章规定的其他情形。

第四章 申办流程

第十四条 村民申请宅基地及住宅建设（含改、扩、翻建），应当持下列材料向村民小组或者村集体经济组织提出申请:

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表（审批表）；

（二）申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料

（三）属于拆旧建新的，对于异地建设的需提供原宅基地土地使用证和同意自愿退出原宅基地并交由村集体调剂处理的承诺书。

第十五条 农民申请、村集体经济组织审核。新建、改扩翻建农村住房，村民向所在村集体经济组织提出书面申请。村集体经济组织收到申请后，在5个工作日内完成村民讨论，获得通过的，将申请理由、拟用地位置***、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组显著位置***，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织在《农村宅基地和建房（规划）许可申请表》签署意见，将相关材料***镇（街道）。

第十六条 乡镇（街道）负责审批。乡镇（街道）要设立一个窗口受理，建***镇（街道）农业农村（农经）、自然资源和规划、城乡建设等机构***，根据联审联批机构***，对村民宅基地申请进行审批。予以批准的，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。镇（街道）应在每季度首月***日前将上季度审批情***区级有关局和单位***，建立宅基地用地建房审批管理台账。

第十八条 施工放线。申请人应当持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》***镇（街道）申请开工放线。镇（街道）应当组织相关专业技术人员，会同村民委员会有关人员到现场进行免费定位放线。未经定位放线的，村民不得擅自动工建设。

第十九条 村级巡查监管。村民委员会负责开展日常巡查和举报核查，村党支部书记是第一责任人，并设立村级宅基地协管员，要及时收集掌握村民宅基地使用、建设施工等状况，主要履行发现违法行为、报告违法信息职责，对违法违规行为做到早发现、早报告、早制止、早处理。

第二十条 竣工验收。建房村民或村集体经济组织应当将竣工验收时间***镇（街道），提出用地和规划验收申请。镇（街道）应当在收到核实申请后及时组织相关人员到现场核实验收，验收合格的，由镇（街道）出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，同时将审批情***区农业农村、区自然资源和规划局备案。

第二十一条 登记发证。建房村民凭《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》及相关资料，可向自然资源和规划局申请办理不动产登记。

第五章 风貌管控

第二十二条（其他要求） 农村宅基地和农房，应当反映***区历史文化传承，突出地域建筑特色。

第二十三条（其他要求） 加强环境风貌管控，尊重村庄传统选址格局，尊重现状地形地貌，保护自然景观要素，严禁在建设过程中大填大挖，破坏环境。

第二十四（其他要求） 加强历史文化风貌管控。在历史文化名村、传统村落等自然历史文化资源的村庄建房的，应当尊重和保护村庄传统肌理脉络、山水田园空间格局、建筑风貌等，建造用材、色彩应与村庄整体环境相协调。

第二十五条（其他要求） 全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑，按照历史建筑保护要求控制建筑高度、色彩和立面样式。对已经纳入保护名录的农村历史建筑，不得擅自拆除、迁移。村落范围内的古树名木和天然大树应当予以保护，未经批准不得砍伐、移栽。

第二十六条（其他要求） 每个自然村，可依据村庄规划，由村民集体决策统一从住房和城乡建设局编制和推广的农村住宅图集中选择同一建筑色调风格的住宅，形成整体美观和谐的风貌。

第六章 其他规定

第二十七条（宅基地管理） 宅基地是农村村民的基本居住保障，严***镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第二十八条（宅基地管理） 农村宅基地流转可采取转让、出租等方式。鼓励农村村民在本村内部，向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。受让方必须为本村村民，且符合申请宅基地建房条件。

鼓励进城安置的农村村民，在自愿的前提下，有偿退出农村宅基地。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守法律的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

流转宅基地，由流转双方共同向村民委员会提出申请，经村民会议或村民代表会议同意，镇人民政府（街道办事处）批准。流转收益分为房屋收益和宅基地收益，房屋收益归产权人所有，宅基地收益须在集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配。

在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。

第二十九条（宅基地管理） 宅基地使用权人死亡后，其继承人拥有本村农村宅基地申请资格而没有宅基地的，或者取得的宅基地面积低于控制面积的，继承人可以申请变更为该宅基地使用权人，依法取得宅基地使用权和农房所有权。

农户消亡时，宅基地使用权灭失，农村宅基地不能继承。

被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

第七章 法律责任

第三十条 对农村村民违法违规占地建住宅行为，由自然资源和规划局、区农业农村局***区城管执法局、区住建局开展查处。对其他违法违规建房行为，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定进行处理。

第三十一条（监管责任） 对镇（街道）、农村基层组织和相关部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第八章 附 则

第三十二条（名词解释） 本实施细则下列用语的含义是:

（一）本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院用房，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出规定宅基地面积占用的空闲地等土地。

（二）本办法所指农户，是指具有本村农业户口，履行村集体成员义务的本村成员家庭户。一般有户主、配偶、子女、父母等家庭成员组成（农村挂靠户口由各地自行制定）。申请农村宅基地的农户需满足以下条件之一:

1.子女户籍均不在本村的父母定为一户；

2.农村独生户，由父母和子女组成家庭成员的定为一户；

3.农村多子女户，子女结婚的可定为一户，父母随其中一子女定一户；

3.无直系亲属的单身可定为一户。

（三）本办法所指农村村民，是指户口依法登记在村民委员会（农***区）的农村集体经济组织成员，且不在国防、行政、事业单位***（现役义务兵和选择自主择业的士官除外）。

第三十三条（纠纷处理和救济途径） 宅基地和农房涉及土地所有权和使用权争议，由村民委员会组织当事人协商解决；协商不成的，由镇人民政府（街道办事处）处理。

当事***镇人民政府（街道办事处）的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起六十日***区人民政府申请复议，或者***道作出具体行政行为之日起六个月内直***区人民法院提起诉讼。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第三十四条（延伸管理） 对执法部门正在查处的农村村民住宅，区市场监督管理、公安、卫健、文旅、消防等部门，不得作为经营场所办理相关证照手续。

第三十六条 本办法由***区自然资源和规划局、***区农业农村局负责解释。

第二十七条 本暂行办法自公布之日起施行，有效期两年。

******月***日