***市人民政府授权苏州宿迁工***区规划建设局（项目实施机构）实施的 苏州宿迁工***区拓园发展 项目（以下简称“本项目”）已经批准采用政府和社会资本合作模式实施，并被***省财政厅批准列入***省 PPP 省级试点项目。现为该项目采购一名社会资本，邀请有意向的社会资本（以下简称“申请人”）报名并提出资格预审申请。

一、项目需求

（一）项目名称

苏州宿迁工***区拓园发展 项目

（二）项目所在地

苏州宿迁工***区

（三）项目所属行业

城镇综合开发

（四）项目合作内容

本项目属***镇综合开发项目，项目涉及设计、建设、融资、运营、服务等多方面，主要包括以下几方面：

1、市政基础设施建设及运营维护

主要包***区道路、桥涵、河道、景观等相关设施的建设及运营维护服务。

2、公共服务类设施建设及运营

主要包括新建邻里中心、人才公寓等相关设施的建设和运营，存量的西楚金地商城（园区公舍配套商业）提升改造、园区公舍、智能制造产业园（工业坊）、阳澄邻里中心、明日邻里中心等经营性设施的运营维护，停车场的运营维护等服务。

3、智***市建设及运营

智***市包括运营智慧中心、公共服务平台和综合展示平台及相关设施设备。主要为智慧政务、智慧交通、智慧规划、智慧民生、智慧住建、智慧国土、***市政和智慧招商的建设及运营维护服务；

4、产城发展服务

主要包括为***区域范围内提供产业项目招引、区域品牌建设、招引落户服务、人才资源服务、企业入驻服务***区综合性发展服务。

5、其他扩展服务

项目合作期内，如苏***区管委会***区范围内有新设置宣传/广告牌、 5G 智能移动终端、自助售卖机、无人值守停车场、临***道收费停车位等需求，***协商一致后，***负责相应的投资、建设和运营服务。

（五）项目建设内容

本项目建设内容包括新建部分（含在建工程）和存量部分。

1、新建部分

本项目新建部分建设内容包括：***道路、桥涵、河道、景观、公共服务载体等公共服务类基础设施建设工程，分两期建设。

一期工程建设主要***市***路6条、长度合计6.816公里，桥梁 ***座、长度合计284米，景观4处、面积合计 9.9万平方米，城市水系 3段、长度合计 4公里，配套人才公寓一处。

二期工程建设主要***市***路4条、长度合计4.124公里，桥梁 ***座、长度合计115米，景观2处、面积合计 16.2万平方米，城市水系 1段、长度合计 0.7公里，配套邻里中心一处，以及配套的智***市系统。

新建项目详细建设内容见表1-1“项目新建建设内容一览表”。

表 1-1项目新建建设内容一览表

新建邻里中心毗邻前大庵寺，占地约2万平方米，总建筑面积约 3.6 万平方米，地面层数三层。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“***区商业中心”，围绕 12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。 一层主要商业及各种配套服务设施，公共服务配套设施主要包括民众联络所，社工委，社区卫生服务中心，老年日托中心，社区图书馆等，公益属性较强。二、三层为餐饮娱乐，兼顾教育、健身等居民生活配套服务。

智***市包括运营智慧中心、公共服务平台和综合展示平台及相关设备设施。主要为智慧政务、智慧交通、智慧民生、智慧规划、智慧住建、智慧国土、***市政和智慧招商的建设。

本项目在后期招标时将对申请人的建设方案进行评审，包括但不限于以下方面：

工程建设总体方案：工程概况、编制依据与规范、施工总体方案、施工技术措施、资金保障等。

施工管理能力：工程施工进度、安全、质量、成本、文明施工及环境保护，其他如分包、合同管理、信息化等。

2、在建工程

项目范围内青海***路工程（在建工程）因“南北共建”实施计划需要，苏州宿迁工***区管委会委托宿迁市苏宿工***区***（简称“***”）先期开展项目的前期准备及施工工作。

根据项目申请报告，青海***路工程建设项目总投资估算为15400.59 14141.84 810.19 44***元。

3、存量部分

本项目的存量部分包***区公舍、智能制造产业园（工业坊）、阳澄邻里中心、明日邻里中心。

其中，园区公舍位于苏宿园区紫***路11号，总建筑面积约 11.74 万平方米。包括公寓和商业两部分，公寓部分含蓝领公寓和白领公寓，蓝领公寓为2人间 67套、 4人间 16套、 6人间 1301套、 8人间 95套，合计 1479套，建筑面积约 6.36万平方米；白领公寓为 1***楼 2人间 77间， 4人间 63间，合计 140间，建筑面积约 0.6万平方米； 18号楼： 一套间 ***套，二套间 84套，合计 168套，建筑面积约 ***.31万平方米；商业部分含食堂及配套商业建筑面积***1.02万平方米、东吴尚城建筑面积******.67万平方米和西楚金地商城建筑面积***1.78万平方米。其中，西楚金地商城位于******苏宿工业园***园区公舍南门，周边***有苏宿工***区梦家园等多处公寓。作为当地的配套设施，西楚金地商城面临设施老旧、运营管理水平一般的问题，所以在本项目中对其进行提升改造。***

智能制造产业园（工业坊）为16栋厂房和配套3个门卫、 ***个设备用房、6个自行车库，建筑面积约6.5万平方米。

阳澄邻里中心位于苏***区通***道与阳***路交叉口，中心商铺31套、警务室 ***间，建筑面积约2.0万平方米，三层；明日邻里中心 位于苏***区通***道 15号，建筑面积 1.8万平方米，两层。

***成立后，***依据存量项目设备设施清单进行交接，***统一运营。

参照买卖不破租赁原则，存量项目资产所有单位***（商户和企业）沟通工作，***和租户办理租赁协议变更（如需）等必要事项。

***仅具有存量项目运营权，存量资产所有权不发生转移。

（六）产出说明

本项目产出分建设产出和运营产出。

1、建设产出

本项目新建部分建设内容产出情况详见表1-1“项目新建建设内容一览表”。

市政工程、建（构）物、设施的验收标准：

项目工程建（构）物、设施的验收必须符合国家、省市相关规范要求，包括但不限于以下方面：

《***道路工程施工与质量验收规范》（ CJJ1-2008）；

《城市桥梁工程施工与质量验收规范》（CJJ2-2008）；

《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）；

《园林绿化工程施工及验收规范》（CJJ82-2012）；

《城市园林绿化评价***span lang=“EN-US“>GB/T50563-2010）；

《***道路照明工程施工及验收规程》（CJJ89-2012）；

《给水排***道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）；

《砌体结构工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）；

《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）；

《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202—2002）；

《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2011）：

《给水排水构筑物工程施工及验收规范》（GB50141-2008）；

《城市绿化工程施工及验收规范》（CJJ/T 82-2012）；

《***市河道管理实施细则》（宿政办发【2005】79号）

其他相关现行有效的建设规范。

2、运营产出

本项目运营产出主要包括以下部分：

（1）***道路

项目***区域内***市***路的管养维护、保洁、绿化养护、雨***道维护、路灯及配电设施维护。主要运营内容包括：

道路及指示牌的保养和维护；

道***道路分隔带、道路两侧绿化带至围墙或10米范围内全覆盖保洁，道路突发性污染，如土方滴漏、抛洒，白色垃圾，车祸现场等；

道路内绿化的养护包括修剪、死树枯枝清理、施肥、浇水、中耕、病虫害防治等，达到一级养护标准；

雨水、污***道的维护，包***道冲洗、窨井及沉井清捞、封***道封头、清***道内水泥浆块或异物、污泥外运，雨污水容井、井盖、井座及防坠网修复或更换；

亮化及指示牌的维护，***路灯、变压器、配电控制柜、电缆、电缆井、防汛闸站变电所日常维护工作，配电设施的保养、检测、预防性试验、室内卫生打扫 , 公交站台、小品、广告牌、道路指示牌的维护。

（2）景观

项目***区域内景观项目的保洁、绿化养护。保洁主要包括广场、景***道路的保洁，公共设施如垃圾箱、垃圾桶的清洁，垃圾清运；绿化养护主要包括：修剪、死树枯枝清理、施肥、浇水、中耕、病虫害防治等。

（3）水系

项目***区域内水系的保洁工作。

项目***区域内水系的保洁工作主要包***道水系水面漂浮物和护坡范围内垃圾清理。

（4）桥梁

项目***区域内桥梁的管养维护、保洁、亮化及指示牌的维护，具体内容***市***路的管养维护。

（5）人才公寓、邻里中心、智能制造产业园（工业坊）、园区公舍

项目范围内人才公寓、智能制造产业园（工业坊）、园区公舍主要运营内容包括物业管理服务。具体为：房屋建筑主体的管理及装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好公共秩序维护工作；***道路秩序管理；停车场车辆泊位管理；物业档案资料的管理。

阳澄邻里中心、明日邻里中心、园区公舍配套商业、西楚金地、新建邻里中心、人才公寓等经营性设施运营内容主要包括：社区文体中心、民众联络所、社区图书馆、社区卫生站及***市场、超市、餐饮、宾馆、健身馆、电影院、 园区公舍食堂 等服务设施的经营及管理，还包括新建邻里中心商铺和人才公寓的出售和招租。

（6）智***市

智***市项目的软件、硬件的维护。

运营内容主要包括智***市运营指挥中心、公告服务平台、3DIS+BIM综合展示平台、智慧政务、智慧交通、智慧民生、智慧规划、 智慧住 建、智慧国土、***市政、智慧招商的软件、硬件维护。

（7）产城发展服务

主要发挥社会资本品牌优势，开展线上、线下宣传推广活动，利用社会资本自身优势或借助外部力量***区进行“软件”转移。社会资本***区产业发展为研究对象，深入研究国家产业发展政策，依***区产业的发展特点，构建完善的优势产业链为目标，***区域产业结构的实际情况，***市场化运作手段，规划、培育功***区来实现产业聚集，同时提供促进企业发展的资金平台，技术平台，人才交流平台，市场交易平台等资源综合体来促进产业升级。

产城发展服务产出主要包括：组织产城发展服务活动、组织调研和学习、 建立产城发展 服务平台、制定产城发展政策；品牌输出和“软件”转移、引进高新技术企业、增加就业岗位、园区对外宣传等内容。

本项目在后期招标时将对申请人已有的投资、建设、运营***镇综合开发项目业绩个数以***区商业运营业绩个数进行评分。

本项目在后期招标时将对申请人的运营方案进行评审，包括但不限于以下方面：

***组建：***组建、运营总体方案、岗位设置、人员配置、制度设置、公司内部流程等方面。

商业运营方案：社区商业运营能力、项目背景、商业需求分析、业态分布、经营模式、招商策略（***区商业招商政策）、管理模式等。

产业发展规***路：产业定位、产业结构体系、重点产业分析、空间配比建议、产业招商策略制定等。

产城发展服务方案：产城发展活动、外出调研学习、培训讲座、增量税收、土地投资强度、就业岗位数、线索收集、项目引进、高新技术企业认定、 产城发展 服务平台建立、园区对外宣传、产城发展政策制定、品牌输出、“软件”转移等。

（七）运作方式

本项目整体运作方式为BOT(建设-运营 ***移交)+ BOOT(建设-拥有 -运营 -移交 )+委托运营的运作方式。其中：

新建***道路、桥梁、景观、水系、智***市等采用BOT运作模式，***负责运营维护，政府方支付建设及运营相关费用。

新建邻里中心、人才公寓采用BOOT运作模式，***负责运营维护，并向使用者收取费用。

存量项目（智能制造产业园-工业坊、园区公舍、阳澄邻里中心、明日邻里中心）采用 O&M 委托运营运作模式。

本项目在后期招标时将对申请人的恢复性大修方案，项目设施移交方案进行评审。

（八）投融资结构

1、总投资

本项目总投资约为258965.30162052.37 74341.40 50000.00 15376***元，建设期利息 7195.51

2、***注册资本及股权结构

***注册资本为51792.05

***股权比例设定为：政府方出资约10358.4120%，社会资本出资约 41433.64 80%。***股东双方均以货币形式出资。

3、项目投融资

本项目总投资约258965.3020%，约 51792.05 207173.25

4 、 PPP基金

经政府方书面同意，***可***省***省级以上PPP基金，基金不受股权锁定期限制。基金的引入方式可以为股权投资或其他方式，原则上对投资项目只参股 不 控股。基金的退出方式为股权投资优先由项目社会资本方回购，采用股权转让、到期清算等多种方式实施股权退出，退出价***场化原则确定。

本项目在后期招标时将对申请人的财务方案进行评审，包括但不限于以下方面：投融资结构、资金来源、投融资计划、融***道、融资保障措施，计划投保的险种、责任范围、保险金额***编制等。

本项目在后期招标时将对申请人的财务实力进行综合评审，包括不限于资产负债率、银行授信额度等。

（九）合作期限

本项目合作期10年（含建设期和运营期），从政府和社会资本签订PPP项目合同之日起算，其中新建项目（含在建工程）总建设期为 ***年，2021年竣工的子项，运营期为9年， ***竣工的子项，运营期为 8年， 2023年竣工的子项，运营期为 7年。存量项目运营期为 10年。

（十）回报机制

本项目回报机制为可行性缺口补助。

本项目在后期招标时将对可行性缺口补助进行商务评分。

上述所有事项最终以招标文件***。

二、申请人资格要求

凡具有投融资和建设运营管理能力在中华人民共和国境内注册的法人，均可对本采购项目提出资格审查申请。

本项目接受联合体投标。联合体须满足以下条件：

（1）若联合体中有同类资质的供应商按照联合体分工承担相同工作的，应当按照资质等级较低的供应商确定资质等级。

（2）联合体应提交联合体各成员单位***，联合体协议中必须明确联合体牵头人及其他各成员方单位***、职责分工、***的出资比例。

（3）以联合体形式参加政府采购活动的，联合体各方不得再单独参加或者与其他企业另外组成联合体参加同一合同项下的政府采购活动，否则相关联合体的资格预审均不予通过。联合体中标后，其成员不得变更。

（4）联合体成员总数量不得超过5家，联合体各方需签订联合体协议书（格式参考第三 章资格 预审申请文件联合体协议书），并在资格预审申请文件中提交，否则不予通过此次审查。

（5）***中政府方出资代表股权比例20%，联合体牵头方股权比例不得低于 50% 。

（6）联合体中标的，联合体各方应当共同与采购人签订相关协议、合同，就中标项目向采购人承担连带责任。

（一）基本条件

申请人应符合政府采购法第二十二条第一款规定的条件，并提供下列材料：

1 、法人的营业执照等证明文件，如申请人为联合体，则联合体各方须提供。

2 、经审计的 2019 年度的财务状况报告（成立不满一年不需提供），如申请人为联合体，则联合体各方须提供。

3 、依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料。（提供 2020年7月-12月任意一个月的依法缴纳税收和社会保障资金的相关证明材料。依法免税、不需要或暂未缴纳社会保障资金的申请人，应提供相应有效文件证明。否则，其资格预审不通过。）如申请人为联合体，则联合体各方须提供。

4 、具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的书面声明，如申请人为联合体，则联合体各方须提供。

5 、参加政府采购活动前 3 年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明，如申请人为联合体，则联合体各方须提供。

（二）特定条件

1、在“信用中国”网站（www***）查询，无被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的信用记录。

2 、独立申请人或联合体中负责施工的责任方须具有建筑工程施工总承包壹级及以上资***市政公用工程施工总承包壹级及以上资质（以主管部门颁发的资质证书为准），并提供有效的安全生产许可证。

3 、申请人应具备承担项目运营管理工作的能力，须出具书面承诺函。

（三）特别说明

1 、申请人的负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同单位，不得同时作为不同主体参与申请（可作为一个联合体内的不同成员）。

2 、申请人应具备《财政部关于政府和社会资本合作合同管理工作的通知》（财金 〔*** 〕156号）的规定，即申请人（社会资本方）是指依法设立且有效存续的具有法人资格的企业，***及其控股的其他国有企业（***除外）不得作为社会资本方参与本级政***区内的 PPP 项目；此条款联合体各成员均须满足。

3 、根据《关于进一步鼓励、支持民营资本参与政府和社会资本合作（ PPP）项目的实施意见》（苏财金〔2017〕99号）要求，本项目运营内容比较丰富，鼓励民营资本参与本项目采购活动。

三、资格预审文件发布信息

资格预审文件提供及公告期限：自预审公告在“江苏政府采购网”发布之日起5个工作日。资格预审文件在“江苏政府采购网”上免费下载。有关本次资格预审的事项若存在变动或修改，敬请及时关注“江苏政府采购网”发布的信息更正公告。

四、资格预审申请文件接收信息

1.资格预审申请文件 接收时间 ：*** 年 *** 月 *** 日 *** ***：************－************：********* *** 整。***

2.资格预审申请文件接收截止时间***：*** 年 *** 月 *** 日 *** ***：****** ***整。***

3.资格预审申请文件接收地点：***市汉中***街*** 号省政务中心二***楼开标室。

4.资格预审申请文件接收人：张文怡。

逾期送达、未送达指定地点***，采购中心将予以拒绝，作无效投标处理。

五、资格审查有关信息

资格审查日期：2021年 ***月1日14： ***时 至资格预审结束。

请各申请人在本资格预审文件规定的接收时间内准时送达，申请文件接收时间截止后即展开资格审查。

本次资格预审采用合格制，所有资格预审合格的社会资本均作为合格的投标人参加本次采购招标的投标。未参加本次资格预审以及本次资格预审不合格的投标人不得进入下一轮投标。

六、预审文件制作份数要求

正本份数：1份 副本份数： 4份（另包含电子版壹份，用 U盘拷贝）

七、本次资格预审联系事项

采购代理机构：***省政府采购中心

采购代理机构***：***市汉中***街145号省政务中心二期 ******区

邮编：***

采购中心联系人：*** 唐文联系电话： ******

采购人：苏州宿迁工***区规划建设局

采购人联系人：高威伟采购人联系电话：***

采购人联系地址: ***市***区紫***路 ***号苏宿工业坊3楼

对项目资格预审阶段的询问、质疑请向采购人提出，询问、质疑由采购人负责答复。

***省政府采购中心

2021 年 ***月 8日