第一章总则

一、指导思想

高举中国特色社会主义伟大旗帜，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，解读学习2021年两会精神，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念。按照保增长、保民生、保稳定的总体要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，落实城市主体责任制，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。以实现住有所居为主要出发点，完善住房市场体系和住房保障体系，落实房地产长效管理机制。深化住房供给侧结构性改革，着力推动高质量发展，满足人民群众日益增长的美好生活需要，更好地实现宜居目标。

二、规划原则

（一）坚持高质量发展

住房发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段，要从简单追求数量、速度转向坚持质量为先、绿色智慧、配套完善、服务提升，以品质为核心提高住房的供给效率。

（二）坚持统筹协调

统筹住房发展规划与国民经济和社会发展规划、国土空间规划、公共服务设施专项规划等，实现住房供应的规模结构、空间布局、时间节奏与居住需求相互协调。

（三）坚持民生优先

住房发展要坚持以人民为中心的发展思想，以保障和改善民生为优先选择，强化政府兜底保障，满足城镇居民基本住房需求和合理的改善需求，增强人民群众的获得感和幸福感。

（四）坚持供需双向调节

保持调控政策的连续性和稳定性，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化引导和预期管理，确保市场稳定。

（五）坚持政府保障与市场机制相结合

充分发挥市场在住房资源配置中的决定性作用，租购并举，通过市场满足多层次住房需求。切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

三、规划目的

为全面落实国家、市、区要求各地编制住房发展规划的有关工作部署，落实好“一城一策”、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。努力满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房，规范市场秩序，加强对住房建设的统筹与指导，合理安排住房供应规模、时序与布局，做好住房保障工作，引导和促进房地产业持续、稳定、健康发展，努力实现住有所居，满足人民日益增长的美好生活需要。

四、规划范围及期限

本规划编制范围以铜梁中心城区和3个重点镇为主，同时涉及20个一般镇。

中心城区分为淮远新区板块、老城区板块和科创新城三大板块；3个重点镇分别为安居、平滩和大庙。

规划期限为2021—2025年。

第二章规划背景

“十四五”时期是我国由全面建成小康社会目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年，是实现中华民族伟大复兴中国梦的关键时期，也是我区高质量、跨越式发展的关键五年，具有新时代特征和继往开来的里程碑意义。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》将完善住房市场体系和住房保障体系纳入实化量化“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务内容。2021年政府工作报告将切实增进民生福祉，不断提高社会建设水平，保障好群众住房需求作为当前工作重点之一。在人民网的2021年两会调查中，“住有所居”作为民生热点之一，位列两会调查热词榜前十。因此，科学编制和有效实施铜梁区住房发展“十四五”规划，对理清未来五年住房发展方向，明确工作目标、主要任务和发展重点具有十分重要的意义。

在新阶段下，成渝地区双城经济圈建设成为铜梁发展的着力点。铜梁地处成渝双城经济圈中轴线上的关键节点，同时还是重庆主城都市圈发展的西部增长极。随着成都“东进”与重庆“向西”、成渝相向发展格局的逐渐形成，铜梁区位优势将愈加凸显，发展分量更重、节奏更快、力度更大、要求更高。在此背景之下，铜梁围绕全市“两中心两地”定位，扛起“桥头堡”重任，锁定“先行区”目标，致力于建设双城经济圈高质量发展先行区，国际大都市后花园。近一年来铜梁“融城”“融边”双向发力，从全局谋划一域，定位起点高、站位准、措施实，亮相不凡。为唱好“双城记”、建好“经济圈”、推进“一体化”破好题，从而推进全区经济社会高质量发展做出实践贡献。今后铜梁将以更为强烈的使命担当，放眼全局，借力成渝地区双城经济圈建设，跑出加速度，奋斗新时代！交出铜梁答卷。

一、经济社会概况

2020年铜梁实现地区生产总值661.02亿元，比上年增长4.4%。三次产业结构为8.8:55.4:35.8。从三次产业对地区生产总值的贡献程度和拉动力看，第一产业贡献率7.0%，拉动地区生产总值增长0.3个百分点；第二产业贡献率76.8%，拉动地区生产总值增长3.4个百分点；第三产业贡献率16.2％，拉动地区生产总值增长0.7个百分点。

2020年末全区户籍人口总户数32.85万户，总人口84.90万人，平均每户人口为2.58人。全区常住人口68.57万人，其中城镇人口42.30万人，乡村人口26.27万人，平均每个家庭户的人口为2.42人。

2020年房地产开发投资增长15.7%，占全社会固定资产投资比重14.1%。商品房销售面积142.49万平方米，增长0.2%。受疫情影响，住宅销售面积仅为75.26万平方米，比上年下降24.8%。

数据来源：2020年重庆市铜梁区国民经济和社会发展统计公报、重庆市铜梁区第七次全国人口普查公报。

二、城市建设水平

铜梁区位于重庆大都市区，近年先后获得中国人居环境（范例奖）城市、中国最具幸福感城市、国家园林城市、国家卫生城区、中国西部最具投资潜力城市、国家首批产业转型升级示范区等荣誉称号。

生态环境优美。气候温和，年均气温18.6℃。有巴岳山、毓青山、玄天湖和小北海等得天独厚的山水资源，有安居国家湿地公园和毓青山国家森林公园，森林覆盖率达46.2%，人均绿地面积达42平方米，城区空气质量优良，入围“百佳深呼吸小城”，荣获“中国天然氧吧”称号。

现今，铜梁正积极推动绿色社区创建行动，将绿色发展理念贯穿社区设计、建设、管理和服务等活动的全过程，以简约适度、绿色低碳的方式，推进社区人居环境建设和整治，不断满足人民群众对美好环境与幸福生活的向往。通过绿色社区创建行动，使生态文明理念在社区进一步深入人心，推动社区最大限度地节约资源、保护环境，为建设“原乡风情·大美铜梁”、助推铜梁城市品质提升作出积极努力。

未来，聚焦“原乡风情·大美铜梁”品牌，按照“双百”城市规模，建成“双五十”城市，坚持山头不推稻田不填，推进产城景深度融合，深化城市细管、众管、智管，打造温润宜人的生态原乡田园都市。提速建设淮远新区，有序实施小城镇改造提升，打造一批产业集聚、功能完善、独具魅力的特色小城镇。

三、未来发展机遇

铜梁作为重庆“一区两群”战略中主城都市区的重要组成部分和“桥头堡”城市，地处成渝地区双城经济圈中轴线上关键节点，联结两江新区、天府新区两大国家级新区，距重庆江北国际机场58公里、寸滩集装箱码头60公里、重庆自贸区及渝新欧国际货运班列始发站25公里，渝遂高速、渝蓉高速、重庆三环高速穿境而过，有11个互通口，市域快线璧铜线、渝遂扩能北碚至铜梁段启动建设，成渝中线高铁、兰渝高铁规划设计工作正加快推进，产业、人才、资金等要素不断集聚。有着良好的区位优势。

铜梁正全力建设生态原乡田园都市和特色小城镇。打造“原乡风情·大美铜梁”城市品牌。拟打造中华龙文化旅游名城，创建全国义务教育优质均衡发展区，建设全市基础教育创新发展示范区，发展休闲度假、养生养老、医养结合等健康产业。着力营造“推窗见绿、开门即景、蓝绿交织” 的人居新典范。

铜梁正奋力建设成为成渝地区双城经济圈高质量发展先行区，国家级高新区创建已进入批复程序，“全市中小企业创新示范园”“重庆市新能源产业园”“两江新区铜梁产业园”授牌落户，国内外近500家知名企业入驻高新区，形成“一区多园”产业布局。同时全力推动广铜“一带一路”高新技术产业合作区等重大产业平台建设。为铜梁区城市可持续发展注入强劲动力。

铜梁区按照“双百”城市规模，优化城市空间布局，建立健全“多规合一”的国土空间规划体系，建成“双五十”城市，构建全域贯通、一体发展的城镇空间格局，为城市发展提供强有力的建设空间保障。

铜梁近年来通过房交会和房地产开发用地推介会的举办，吸引了包括融创地产、龙湖地产、保利发展、绿地集团、碧桂园、协信集团、华宇集团、财信地产等全国众多知名房地产开发企业共赴铜梁，入驻铜梁、投资铜梁，为铜梁的住房发展建设提供高质量高水平的服务。

第三章住房现状基础和发展态势

一、住房总体特征

（一）住房满足居住需求

截至2020年，估算铜梁区城镇住宅总面积2158.63万平方米，其中商品房面积2132.24万平方米，人才公寓2.38万平方米，公租房面积24.01万平方米。棚户区改造面积约4.99万平方米（其中产权调换1.6万平方米）。现城镇人均住房面积为49.44平方米，农村人均住房面积为49.90平方米，已超出2020年全面建设小康社会居住目标。现有住房总量基本实现“户均一套房，人均一间房”的小康住房水平。

（二）住房投资放缓

十三五期间住房开发投资在2018年低值后逐年回升，并在十三五末达到峰值。住宅销售额总体呈上升趋势，但2020年受新冠疫情影响，销售额下降。 

随着疫情影响逐步消失及铜梁区奋力打造高质量发展先行区和全力建设国际大都市后花园，建设“原乡风情•大美铜梁”，将拉动铜梁房地产行业在十四五期间稳步发展。

二、住房现状评估

（一）商品住房现状评估

1.商品住房价格呈上升趋势

十三五期间铜梁区商品住房房价整体呈上升趋势，前两年房价较为稳定，2017年之后呈明显上升趋势，截止2020年平均单价达到6360.18元/㎡，近三年房价上涨较明显。

2.商品住房套型面积呈缓慢下降趋势

根据铜梁城镇房屋住宅建筑面积、成套住宅建筑面积和实有住宅套数计算，十三五期间铜梁城镇住宅成套率保持在98%以上的水平，城镇住房平均套型面积呈逐年缓慢下降趋势，2020年城镇新售商品住房平均套型面积为92.04㎡/套，（达到2020年全面建设小康社会居住目标城镇人均住宅面积不低于35平方米的要求），家庭住房水平较高。

3.改善型商品住房销售面积比例逐年上升

铜梁区改善型商品住房增长呈现阶段性跨越式增长，在2018年以前，改善型商品住房销售面积占比总商品住房销售面积约11%，年度变化较小，供应稳定；2019年之后，伴随着改善型商品住房的大量供应，商品房供需市场出现明显变化，改善型商品住房占比实现跨越式增长，达到32%，之后趋于稳定，近年改善型商品住房占比均值约为35%。

数据来源：铜梁城区2020年土地出让计划（重庆世联君汇房地产运营管理有限公司）表：2015年至今分年的高层、洋房、别墅销售量及占比分析。

4.商品住房入市总量近年下降

铜梁区商品住房供销比在十三五期间整体呈上升趋势，2019年达到峰值，之后商品住房销售面积出现明显下降，新开工面积和施工面积也呈现下降趋势，2020年受疫情影响，商品住房销售出现十三五期间最低值。

5.住房类土地供应充足

根据统计数据，十三五期间住宅用地供应充足。根据在编《重庆市主城都市区国土空间总体规划铜梁分区规划（2020-2035年）》十四五期间铜梁城区土地供应充足。

（二）政策类住房现状评估

1.棚户区改造

铜梁区2018-2020年度棚户区改造涉及两个街道，改造征收总建筑面积49870.99平方米，涉及904户，其中货币安置564户，产权置换340户。

2.公共租赁住房

铜梁区现已建成公共租赁住房项目10个，分布在巴川、东城、南城、旧县、安居6个镇街，共有住房4713套（单间配套1976套、一室一厅2479套、两室一厅258套），建筑面积24万余平方米。公共租赁住房根据地方发展需求合理分配，将城镇中低收入家庭、新就业创业大学生和外来务工人员均纳入保障范围。

3.人才公寓

铜梁区现已建成人才公寓2.38万余平方米，共有住房509套（单间配套330套、一室一厅107套、两室一厅36套、三室一厅36套），用于解决人才就业的生活配套，作为人才在创业的短期租赁和过渡周转用房。

（三）商品住房租赁市场现状评估

铜梁区商品住房租赁市场规模发展稳定。据铜梁区相关统计资料，截至2020年底，铜梁区城镇商品住房总量约为2132万平方米，按城镇住房平均套型面积（套均125平方米）进行测算，则铜梁区目前已有城镇商品住房约17万套，通过对铜梁区住房空置、租赁现状情况抽样调查分析得出，铜梁区住房出租比例约为3.05%，空置比例约为4.87%，则计算得出，现有出租房屋约0.52万套，空置房屋约0.83万套。

综上，现状按出租住房0.52万套的保有量和平均每套出租房居住2.5人估算，可满足1.3万人租房需求。

三、住房发展态势

（一）建立房地产平衡健康发展的长效机制

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳定房价增长，让全体人民住有所居。建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。因此，包括土地制度、住房制度、投融资制度和房地产税费制度在内的相关基础性制度体系的配套改革便成为治本之道、当务之急。

（二）培育和建设租购并举住房市场

铜梁区现有住房租赁市场初具规模，为进一步满足租赁市场需求，规范租赁市场管理，建议稳步推进中高档租赁住房建设和推进住房租赁管理体系发展。

（三）全面提升居住品质和人居环境

高标准建谋划未来社区建设，打造淮远新区为山水田园城景融合发展的高品质生态新区。优化空间形态，强化城市第五立面管控，塑造高低错落、疏密有致的城市特色空间加快科教、医疗、卫生、休闲等功能性设施配套，有序推进高品质房地产开发，营造未来社区单元。

积极推动绿色社区创建行动，将绿色发展理念贯穿社区设计、建设、管理和服务等活动的全过程，以简约适度、绿色低碳的方式，推进社区人居环境建设和整治，不断满足人民群众对美好环境与幸福生活的向往。

（四）稳步推进新建住宅全装修交付制度和标准

以贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久为目标，根据《住宅项目规范（征求意见稿）》（2019年）要求，稳步推进城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

第四章住房发展规划

一、住房发展目标

（一）总体目标

从2021年起到2025年，争取用五年时间，达到城镇住房结构更加合理，住房质量明显提升，城镇常住家庭住房面积保持稳步上升与居住品质全面提高，住宅规划布局合理、配套设施齐全，居住条件舒适方便，居住区内外环境优美，基本解决我区现有城镇中低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的住房保障制度，并以此为重点加快城镇住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策和共有产权制度。同时加大公共保障和城市棚户区（危旧住房）改造力度，以满足城镇中低收入住房困难家庭住房需求和城市棚户区（危旧住房）家庭的住房问题。住房建设总量目标：2021-2025年，全区拟建成各类住房521.2万平方米，其中商品住房（含租赁商品住房）514.5万平方米，人才公寓6.7万平方米。

（二）普通商品房发展目标

加大普通商品住房建设供应比例控制，特别是中小户型、中低价位的新建普通商品住房供应比例，支持家庭首套刚需购买住房和住房改善需求，分区域安排普通商品住房用地占商品住房用地的供应比例，确保总量不低于80%。

（三）住房租赁市场发展目标

建设形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本建成市场规则明晰、政府监督有力、权益保障充分的住房租赁法规体系。

鼓励成立住房租赁的专业经营企业，开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营；探索组建国有住房租赁企业，将部分政府闲置资源筹集租赁房源，开展住房长期租赁业务。支持有条件的居民出租房屋，鼓励个人依法出租自有住房。

十四五期间土地供应向租赁住房建设倾斜，积极对接国家、市住房建设主管部门要求，增加供地规模用于租赁住房建设，占比不低于总住宅用地供应规模的5%，可根据实际情况进一步提供比例，对保障性租赁住房应保尽保。十四五期间为推进产业园区人才住房建设发展，改善园区职工生活配套和居住条件，计划建设“英才小镇”住房共763套，建筑面积约6.7万平方米。

（四）公共租赁住房保障目标

进一步完善公共租赁住房制度，实行公租房实物配租与租赁补贴并举方式，进一步加大住房保障力度。2021-2025年，新增住房保障约0.25万户，主要通过现有公租房和发放租金补贴（在市场上租赁住房）进行保障。

（五）棚户区改造目标

衔接城市规划，持续开展城区内城市危旧住房、城中村、城市棚户区改造。2021-2025年，完成巴川街道、南城街道5个改造项目。其中巴川街道城市集中成片棚户区（危旧住房）改造项目4个共197户，改造面积1.99万平方米；南城街道城市集中成片棚户区改造项目1个共105户，改造面积0.99万平方米。

（六）老旧小区整治目标

围绕小区绿化、美化、硬化，补齐设施短板，消除安全隐患，广泛开展“三小认领”“五小管护”行动，建立常态化维护管理机制，提升管理水平，着力打造幸福小区。2023年全面完成城区老旧小区综合整治。

二、人口规模预测

（一）城镇人口预测 

方法一：根据铜梁区2001-2020年的常住人口数据分析，从人口历年变化情况来看，全区常住总人口十九年间增加4.79万人，年均增长率为3.82‰；全区常住城镇人口呈增长态势，十九年间共增加了28.01万人，年均增长率为5.88%，其中在2016年出现增长率峰值，之后趋于稳定，近5年年均增长率为2.59%。十四五期间，随着主城都市区建设，结合铜梁历史人口演变特征、城镇化发展潜力与动力、产业发展情况、近期重大战略决策等分析，常住城镇人口年均增长率取值4.5%，预测至2025年末铜梁区常住城镇人口约为53万人。

 计算公式：

方法二：根据人口统计数据，铜梁区2020年户籍总人口为84.90万人，城镇户籍人口40.28万人。铜梁区户籍人口近10年平均自然增长率约1.55‰，2020年自然增长率出现负值为-3.05‰，自然增长率呈下降趋势。现阶段我区将面临低生育率水平、人口老龄化等问题。考虑国家及地区今年大力鼓励放开生育，预计十四五期间户籍人口短期内仍将呈现波动状态，自然增长率总体缓慢下降，之后进入稳定阶段。

①人口自然增长预测

预测十四五期间年均自然增长率约为1.0‰，则至2025年末铜梁区城镇自然增长人口数相较2020年增加0.20万人。

计算公式：

②流动人口预测

铜梁区流动人口相对稳定增长，外来就业人口和家眷不断集聚，近五年城镇机械增长人口年均约1.7万人。未来铜梁作为重庆“一区两群”战略中主城都市区的重要组成部分和“桥头堡”城市，地处成渝地区双城经济圈中轴线上关键节点区位优势。随着大力建设国际大都市后花园和奋力打造高质量发展先行区。预测十四五期间城镇机械增长人口年均约2-3万人。则至2025年末铜梁区城镇机械增长人口数相较2020年增加约10-15万人。

预测至2025年末铜梁区常住城镇人口约为51—56万人。

（二）预测结果

通过对上诉两种方法人口测算结果的分析，结合区国体空间规划2025年城镇常住人口规模54-60万人目标，立足地方发展战略，本次预则2025年末铜梁区常住城镇人口为56万人（预测高值）。根据历史城镇人口分布规律和未来城镇化发展趋势，预测常住中心城区人口占比常住城镇总人口85%-90%。

三、住房需求研判

（一）总租/住房需求:

1.租房需求核算

2020年铜梁区常住城镇人口42.30万人，预测2025年铜梁区常住城镇人口56万人，城镇常住人口增加约13.7万人。根据近年铜梁区城镇户籍人口和常住城镇人口规模比例推算得出，常住城镇人口约95%有自住房、5%租房。因此，预测十四五末，常住城镇人口有租房需求的约2.8万人。

（1）租房供给测算

截至2020年底，铜梁区城镇商品住房用于出租的约5200套；铜梁区现有公共租赁住房项目10个，共有住房4713套（其中单间配套1976套、一室一厅2479套、两室一厅258套）；人才公寓2.38万余平方米，共有住房509套（单间配套330套、一室一厅107套、两室一厅36套、三室一厅36套）。

则铜梁区现可供出租各类房屋共约1.04万套，可满足约2.15万人租房需求。

（2）租房缺口测算

①人才公寓

根据铜梁区住建委提供信息，2021-2025年铜梁区计划建设人才公寓—“英才小镇”共763套，建筑面积约6.7万平方米，可满足约0.26万人租房需求。

综合铜梁区现各类出租房屋租住能力和十四五规划期末租房人口规模推算，铜梁区十四五期间需解决约0.65万人租房需求，需求可通过新增商品房转化和人才小镇建设满足，对满足公共租赁条件的租户进行货币保障。

2.住房需求核算

（1）住房供给测算

①在建及未售商品房

截至2020年，铜梁区总的住房库存41.02万平方米，其中商品房库存32.7万平方米，限价商品房库存8.32万平方米。

②存量二手自住房

根据铜梁区住建委提供信息， 2016-2020年二手房在市场上流通量均值约为30万平方米，近三年呈稳定态势。虽然今后房地产会遭遇热度下降和调控政策收紧，但由于现状房屋约4.87%的空置率和近年改善需求的跨越式增长，预测十四五期间铜梁区存量二手房成交继续保持稳定态势，按年均30万平方米计算，可得十四五期间二手房供应量约为150万平方米。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

③计划拆迁安置房

十四五期间按照铜梁区征地拆迁计划，需安置住户1.37万人。计划采用库存限价商品房安置0.96万平方米（50户有1户）；其余采用货币安置，按户均（每户2.5人）建筑面积90平米进行测算，需新建商品住房约48.5万平方米。

（2）住房需求测算

①新增人口住房需求

铜梁区2021-2025年新增住房需求按13万人计算（新增人口的95%），套均建筑面积90平方米且刚需户型面积占比不低于90%测算，为468万平方米。

②现状人口改善需求

铜梁区2021-2025年新增改善住房需求，根据近年住房户型销售比例统计，以及对今后五年的展望预测，改善性住宅销售面积约占总住宅销售面积的35%，计算现状人口改善住房需求约180万平方米。

③缺口测算

综上，铜梁区截止2020年末存量商品住房和未来五年二手房市场转化供应量预计可达到182万平方米。铜梁区2021-2025年征地货币安置商品房需求、新增人口住房需求、现状人口改善需求总计约696.5万平方米。十四五期间商品住房缺口总量约514.5万平方米。

（二）需求分配

1.政策类住房

公共租赁住房：十四五期间计划新增保障约0.25万户，主要通过货币补贴利用商品出租房和现有政策类住房解决。

拆迁安置住房：十四五期间按照铜梁区征地拆迁计划，计划采用库存限价商品房安置0.96万平方米，其余进行货币安置。

人才安居住房：十四五期间为进一步推动各类人才在铜梁区安居乐业，结合人才住房发展需求，拟建设英才小镇，提供人才住房约763套，共计住房面积约6.7万平方米，约可满足约0.26万人租房需求。

2.市场租赁住房

根据铜梁区十四五期间可供出租房屋及租房需求进行测算可知，铜梁区住房发展建设满足未来人群租住需要。

3.新增商品住房

新增514.5万平方米商品住房，约需各类商品住房共5.4万套。

4.住房新增总结

按照下表分配需求，2021-2025年铜梁区共计新增住房总建筑面积约521.2万平方米。

四、商品住房年度供应与分区引导

铜梁区住房按照稳步推进的原则安排，分区域分年度供应商品房（含租赁商品住房）总计约514.5万平方米，其中中心城区供应约454.5万平方米，三个重点镇供应约25万平方米，其余20个一般镇供应约35万平方米。

五、住房分类发展引导

十四五期间，计划安排商品房（含租赁商品住房）514.5万平方米，人才公寓6.7万平方米，采用存量限价商品房安置0.96万平方米（征地统建需求），新增货币保障公共租赁0.25万户，落实危旧住房改造296户，全面完成城区老旧小区综合整治。

淮远新区板块：建议开发商品住房（含租赁商品住房）约2.93万套（280万方），住房用地面积约175公顷。

老城区板块：建议开发商品住房（含租赁商品住房）约0.94万套（90万方），用地面积约56.25公顷；南城街道危旧住房改造项目 1 个、改造户数 105 户、改造面积 0.99 万平方米，巴川街道危旧住房改造项目4个、改造户数191户、改造面积1.99万平方米。

科创新城板块：建议开发商品住房（含租赁商品住房）约0.92万套（84.5万方），用地面积约52.80公顷；蒲吕街道人才公寓建设763套（6.7 万方），用地面积约3.72 公顷。

三个重点镇：建议开发商品住房（含租赁商品住房）约0.24万套（25万方），用地面积约15.63公顷。

其余一般镇：建议开发商品住房（含租赁商品住房）约0.37万套（35万方），用地面积约21.88公顷。

住房公共设施配套

居住区配套公建的项目应按照十五分钟生活圈、十分钟生活圈以及五分钟生活圈进行规划。原则上十五分钟生活圈居住公共设施以服务半径800-1000米内的5-10万左右居民为主要服务对象，十分钟生活圈居住区公共服务设施以服务半径500米内的1.5-2.5万左右居民为主要服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目，结合城市公共服务用地配套建设。在居住区交通便利的中心地段或邻近公共交通站点集中设置十五分钟和十分钟生活圈居住区级公共设施。五分钟生活圈居住区以服务半径300米内的0.5-1.2万左右居民为主要服务对象，为居民提供最基本的日常生活服务项目，在住房开发建设过程中实施项目内的配套建设。

其中科创新城板块，由于工业产业园区的集聚，承载了大量的青壮年劳动人口，在基本公共服务设施的基础上，结合商业服务业用地开发和住宅用地配套商业设施建设，强调邻里商业中心的建设。以一公里左右的半径辐射范围进行配建，选址建议位于人口相对密集的区域，靠近交通便捷、人流集中的公交站点，临近主要道路。主要完善生鲜市场、超市、餐饮店、洗衣店、美容美发、娱乐场所、药店、维修点、银行、书店、邮政10项基础业态，同时根据所服务区域人群的不同需求增减其他商业业态。

第五章住房发展主要任务

“十四五”期间，我区住房发展目标高、任务重，必须创新发展思路，加大政策研究和配套力度，采取强有力的措施，确保各项指标和任务能够较好完成。

一、促进房地产市场平稳健康发展

（一）贯彻落实房地产分类调控政策要求

以“稳定房地产市场”为着力点，以“控制好房价”为重要工作目标，坚持调控政策的连续性稳定性，并逐步将装修费用纳入调控范围，以防变相涨价，建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。以“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”为基本原则，做好分类调控的政策储备（包括限售、限购、差别化住房信贷政策及住房交易税收政策等），提高精准调控的能力和水平，防范市场剧烈波动，保持房地产市场平稳运行。

（二）加强住宅用地供应统筹，确保供需基本平衡

加强土地供应联动，坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的供应原则，以实际需求和商品住房库存消化周期为基础，合理安排土地供应规模、结构与时序，实现住宅用地供应稳定、均衡；综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，有效控制地价，稳定市场预期，维持市场的供需平衡；通过盘活闲置土地，加快城市更新改造和棚户区改造等方式，增加住宅供应渠道，稳定房价预期；引导市场供应多元化产品，满足不同层次购房需求，持续推进户籍制度改革，兼顾农业转移人口购房需求。

（三）加强市场监管，建立可预期的市场监管体系

开展现有住房摸底调查，建立住房普查与空置率统计制度，为未来住房供应提供参考依据。加强商品住房批准预售登记平台与商品住房交易平台的互联互通，实现各楼盘项目库存数量的实时查询，提高精准调控的能力。加强房地产市场监管管理，建立全市住房监测信息平台，及时监控与掌握房地产项目动态，突出做好稳控房价工作。有效控制房价过快上涨，合理把握房价上涨节奏，探索建立房价与地区生产总值、城镇常住居民人均可支配收入等因素相挂钩的增长机制，以房价稳定、供需平衡为原则，切实防止房地产市场大起大落。 

（四）规范房地产市场秩序，防范化解市场风险

一是实现各类平台的平滑对接，加强部门联动，加强市场检查和各种开发建设行为、交易行为的监管，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

二是畅通监督渠道，建立健全房地产企业与从业人员违规名录与公示制度，及时对商品住房可售房源、房地产开发企业资信情况、房地产中介企业资信情况、房地产经纪机构和经纪人员登记备案及信用情况等进行及时公示，建立政府、社会共同参与的失信联合惩戒机制，强化行业自律，构建诚信市场体系。

三是加强投诉和监管平台建设，畅通居民投诉反馈渠道，及时对居民投诉的商品住房市场管理情况进行处理，提前防范并及时化解纠纷，切实抓好维稳工作。

四是加强预期管理与舆论引导。加强房地产市场调控等政策解读和信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论，稳定市场预期。 

二、建立完善租购并举的住房制度

（一）培育发展租赁市场多元供应主体

一是充分发挥市场作用，调动企业积极性，鼓励成立住房租赁的专业经营企业，支持鼓励房地产开发企业、中介机构和物业服务企业增加住房租赁经营范围，开展住房租赁业务。鼓励企业通过自建、回收、回购、代租等方式筹集租赁类住房房源，开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营。

二是充分发挥国有企业带动引领示范作用，积极组建国有住房租赁企业，探索将部分管房事业单位改制成住房租赁企业，利用政府闲置物业、直管公房、老旧小区以及城中村闲置物业等资源筹集租赁房源，开展住房长期租赁业务。

三是支持有条件的居民出租房屋，鼓励个人依法出租自有住房，引导双方当事人依法签订住房租赁合同，并按照有关规定进行租赁合同登记备案。对住房租赁合同备案，实行免费办理。支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

 （二）鼓励住房租赁消费，保障租购同权

加大租购同权推广力度，符合条件的承租人可以持住房租赁登记备案证明依法办理申报居住登记、申领居住证，并享受义务教育、医疗、就业、法律援助等国家规定的基本公共服务和便利，保障租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。 

（三）支持租赁类住房建设

一是引导新建租赁类住房。将新建租赁类住房纳入年度发展规划，合理确定租赁类住房建设规模，并在年度住房建设计划和土地供应计划中予以安排。

二是鼓励盘活存量用于租赁。鼓励各区盘活辖区存量土地，采取多种方式增加租赁类住房用地有效供应。在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁类住房，允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。

三是合理调整商品房供应结构。鼓励开发企业结合市场实际，提供个性化商品房，转变纯毛坯房的市场供应方式，适量推出 95平米以下户型的普通装修、简单装修房屋供购房人出租和自住使用，满足中等收入夹心层、新婚家庭、温饱型家庭住房需求。

四是结合公有房屋解危解困发展住房租赁市场。对于住建部门直管公房、破产改制企业移交的老旧公有租赁房屋，符合相关条件的，纳入房屋征收计划，尽快实施改造，并统筹还建不少于原房屋面积的公共租赁住房，对符合条件的承租人予以安置；对于暂不能纳入棚户区改造的 C 级、D 级危旧公房承租人，符合公共租赁住房安置条件的及时按公共租赁住房政策予以安置。

五是探索利用农村集体建设用地建设租赁类住房。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧小区、“城中村”和厂区租赁类住房微改造，实施专业化运行管理。 

（四）加大住房租赁政策支持力度

鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠支持政策。 

（五）加强住房租赁市场监管，完善租赁制度法规

一是有机统一房屋租赁管理与居住证管理、社会治安综合治理及房屋安全管理，运用社会治安综合治理“网格化”管理体系，强化住房租赁人员登记和安全检查，实现住房租赁监管全覆盖；加强住房租赁契约管理，落实住房租赁合同备案制度，提高合同备案率，维护租赁双方的权益，对不按规定办理备案的租赁当事人及中介机构，依法予以纠正和处罚。

二是加强房屋租赁市场管理，落实部门职责，与公安、市场监督管理等部门及城区政府、居委会等建立协同监管体系，规范市场行为、稳定租赁关系。

三是加强部门协同监管，建立完善住房租赁企业、中介机构和从业人员的信用管理体系。加强住建、市场监督管理、公安等部门的联合协作，建立信息共享制度，努力实现住房租赁信息平台与市场监督管理、公安等信息平台的互通，形成对住房租赁市场协同监管。完善住房租赁企业、中介机构和相关从业人员信用管理制度，引导成立住房租赁行业协会，制定行业自律规范，全面建立市场主体信用记录，纳入信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。持续开展住房租赁市场专项检查，强化租赁类住房的物业管理，对住房租赁企业和中介机构的不规范行为、租房个人不良记录纳入诚信体系管理系统，并予以公示。

三、推进保障性住房建设以及管理

（一）稳步推进棚户区改造

对铜梁区棚户区进行逐片调查摸底、登记造册、建立棚户区改造项目库。在对棚户区底数摸清的基础上，依据铜梁区经济社会发展水平和政府财力，结合分区国土空间规划和公共租赁住房建设计划，合理确定各类棚户区改造的目标任务，编制棚户区改造计划，按照“成熟一片、改造一片”的原则，制定有效措施，细化责任分工，并建立考核机制，稳步推进棚户区改造工作，推动棚户区改造与老城更新相结合，力争规划期内基本完成现有城镇棚户区改造。 

（二）创建多主体供给多渠道保障的住房体系

建立政府、开发企业、专业租赁平台、金融机构、社会组织等多主体共同参与的住房供应体系，在强调政府发挥基础主导作用的同时，充分发挥市场对公共租赁住房供应的补充作用。一方面通过税收减免、土地价格优惠等政策，鼓励房地产开发商、企业或专业化住房租赁平台以自建、配建、改建、租购等方式建设和筹集公共租赁住房房源，另一方面，继续执行公共租赁住房配建政策，通过招、拍、挂方式取得普通商品住房建设用地的开发建设项目，按项目商品住房建筑总面积（以规划条件中确定的住宅建筑面积为准）4%的比例无偿配建公共租赁住房，向符合住房保障条件的家庭供应。 

（三）逐步扩大住房保障覆盖面，合理推进住房保障货币化

持续深入推进城镇保障性安居工程，有效保障城镇中等收入偏下住房困难家庭，确保人均建筑面积 15平方米以下低收入（含低保）家庭应保尽保。进一步深化将新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员，以及青年医生、青年教师等专业技术人员纳入住房保障覆盖范围，降低申请门槛。合理推进住房保障货币化改革，实行实物保障与货币补贴并举，增加住房保障对象的选择性。

（四）提升公共租赁住房运营水平

完善公共租赁住房基础设施和公共服务设施配套，加快推进公共租赁住房分配入住工作。加强公共租赁住房的物业管理，并探索采取购买服务方式，将现有政府投资和管理的公共租赁住房交由专业化、社会化的企业运营管理，培育市场承接主体，提高专业水平，建立购买主体、保障对象、以及第三方共同参与的绩效评价机制，建立运营管理效果和保障对象满意度评价为重点的评价指标体系，切实让保障对象得到更好服务。

（五）加快信息化建设，进一步优化公共租赁住房准入退出机制

积极协调公安、民政、人社、市场监督管理、金融等相关单位，建立住房保障信息联动平台，对住房保障对象实现动态监管。全面实现数据动态化管理和实时审核，提高审核效率和准确性，完善信息共享查询机制，推动住房保障事业的良性发展。

一是完善准入标准动态调整机制。结合铜梁区经济社会发展水平，根据轮候人群数量、市民收入、居住水平以及住房价格等因素，动态调整公共租赁住房准入标准，科学合理确定保障对象和保障标准。

二是建立健全多部门联动的收入（财产）和住房情况动态监管机制，严格准入、退出管理和租费标准，进一步完善公共租赁住房准入退出机制。加大执法检查力度，切实防范和严肃查处公共租赁住房出租、出借、闲置等违法违规行为，确保各类公共租赁住房规范运营。

三是建立公共租赁住房信用记录档案。完善申请人承诺和定期申报制度，对骗购、骗租公共租赁住房申请人，加大惩戒力度。 

（六）探索建立公共租赁房入市制度

为加快推进国有资产处置，落实住房惠民政策，在确保双困户（同时满足经济、住房困难）应保尽保的前提下，探索建立公共租赁住房入市制度和共有产权制度，试行共有产权住房，提高居民的幸福感和归属感。

（七）稳步开展人才安居工程继续完善实施新引进人才安居工程

一是向符合条件的高层次人才发放租房补贴或提供租赁型人才住房，帮助新引进人才解决住房问题；

二是探索发展共有产权房，优先面向人才供应，帮助城镇各类人才实现“住有所居”；

三是鼓励各区与房地产开发企业合作开展人才安居住房的筹集与供应，提高人才安居住房运营管理水平。 

（八）逐步完善“两限”商品房政策，解决中低收入家庭住房需求

近年来我区商品住房价格大幅上扬，已超出园区职工等中等收入家庭的承受能力，越来越多的打工家庭无力购买商品住房，又不够申请经济适用住房的资格，成为新的夹心层。

一是从中等收入群体的住房可支付能力的角度对限价商品住房价格进行分析，得出限价商品住房的价格，并将其与商品房价格进行比较，得出限价商品住房的价格较之商品住房价格合理的下浮空间。

 二是通过对限价商品住房建设中政府、开发商、购房者三方的福利分析，构建多目标规划模型，以期得出当三方福利达到最大时限价商品住房的存在条件。

三是研究出台相关政策，确定限价商品房建设标准、申请条件、处置措施等一系列相关标准。

四是在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

四、提升住房建设质量和宜居水平

（一）推进老旧小区综合整治

推进老旧小区改造，改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感。探索建立老旧小区综合整治联席会议制度，负责解决老旧小区综合整治工作中遇到的重点难点问题，推动项目顺利实施。建立政府主导、社会支持、企业介入、业主全程参与的工作机制，因地制宜的项目建设管理机制，以及一次改造、长期保持的管理机制，稳步推进城市老旧住宅区和非成套住房、城中村开展综合整治，具备条件的，同步完善垃圾厢房等配套公共服务设施。

（二）大力推进宜居社区建设

积极动员和引导企业及个人投资宜居社区建设，多渠道筹集资金，以未来社区打造和绿色社区创建为抓手，重点推进社区基础设施及公共服务设施建设。建立宜居社区考核验收机制，严格执行新建居住区垃圾厢房等配套公共服务设施与规划地块主体建设工程同步规划、同步设计、同步建设，按照规定验收并交付使用。 

（三）进一步提升物业服务水平

一是进一步完善物业管理联席会议制度、纠纷调解制度、住宅专项维修制度，大力推进业主委员会组建工作，有序提高业主委员会的覆盖面。

二是探索开展“菜单式”物业服务管理模式，探索与社区综合治理相结合的社区物业管理模式，推行社区管理与专业物业公司相结合的方式、社区管理与产权单位自管相结合的方式、社区管理与业主自治相结合的方式。努力完善和规范运作模式，提高物业管理覆盖范围。

三是发挥住房专项维修资金作用。支持老旧小区改造，强化维修资金监督管理，引入第三方工程审价制度，加强维修资金使用信息的公开工作，保障业主知情权、监督权，提升监管透明度，提高业主组织的决策效率，发挥维修资金修危修急功能，提高维修资金使用率。

四是加大互联网基础建设投资，推进物业管理智能化。

五是持续推进房屋安全鉴定和白蚁防治工作，加强制度建设，实现规范管理，建立和完善行业信息数据库，完善白蚁防治机制。

（四）稳步提高住房使用效率

利用用水、用电等数据，开展住房空置率调查，系统分析各地区、各类住房的空置情况，以及应对策略。完善空置住房周边的地区基础设施与公共服务设施配套，为居住入住提供便利。盘活存量空置住房，积极推进部分存量空置住房转换为公共租赁住房、人才安居住房或市场租赁住房。 

（五）持续推广绿色建筑和装配式建筑

一是进一步推广发展绿色建筑，对达到高星级标准的绿色建筑予以补贴鼓励，并逐步将绿色建筑标准由推广应用转变为强制实施。

二是积极推广装配式混凝土建筑，鼓励房地产开发企业提高装配式建筑在商品住房项目中的比例，政府投资新建的公共租赁住房、棚户区改造安置房项目，符合装配式建造技术条件和要求的，将全部采用装配式建筑。

三是对于采用装配式建筑技术开发建设的项目，在符合相关政策规定范围内，予以积极支持。

第六章规划实施机制

一、建立年度实施计划

依据本规划，同时综合考虑铜梁城镇化趋势、产业经济发展、房地产市场发展形势、城镇保障性安居工程实施成效等因素，制定年度实施计划，科学合理安排各年度、各街镇住房发展计划。

二、推进规划衔接和部门协作

强化本规划与国民经济与社会发展规划、国土空间规划、近期建设规划等相关规划的沟通与衔接，在相关规划编制与调整中，要将本规划的相关指标与内容纳入其中，强化土地安排、住房建设、空间布局等指标及时落实。

建立住建部门与规划、统计、税务、财政、银行、发改、水电气等部门的相互协作机制，推动业务数据逐步走向互联互通，建立从土地供应到住房交易的全过程监控系统，与电力、供水、燃气等部门实现信息共享，做好住房使用情况监测，建立住建部门与公安部门的联合查处房地产违法违规行为的机制。

三、加大财税和金融支持

财政部门应加大财政资金投入力度，并形成稳定的财政支持长效机制。加大对保障性安居工程等方面的财政资金投入，形成稳定的财政支持机制。加大对老旧小区改造及长效管理的资金支持，确保各项工作平稳有序开展。

税务部门应深化落实住房相关税收政策。落实保障性住房税收优惠和差别化的住房税收政策，支持合理的自住需求，抑制投资投机性需求。落实好各项税收政策，支持和促进住房租赁市场与居住类物业服务行业的健康发展。

金融部门应完善保障性住房的金融支持。积极引导保险资金、社保基金、企业年金和其他资金参与保障性住房建设与运营。探索PPP模式在保障性住房项目中的运用，研究房地产信托投资基金以股权方式参与保障性住房项目。

四、加健全规划实施监督机制

将本规划的发展目标与主要任务纳入有关部门与街镇的责任考核，强化并分解落实规划的具体责任。定期组织开展规划的跟踪评估工作，严格监控规划落实情况，对落实规划不力及违反规划的行为启动问责机制，并依法追究相关责任。

五、提高公众参与力度

通过问卷调查、座谈交流、征求意见、成果公示等公众参与方式，将公共参与贯穿于住房发展政策和年度实施计划编制和实施全过程，形成多方互动、上下结合、双向运行的工作机制，增加决策的科学性。